A Segurança das Operações Financeiras Estruturadas em Locações Imobiliárias

Marcelo José Lomba Valença e Andreza Fernandes Silva

O presente artigo tem por intuito discorrer sucintamente sobre a segurança da utilização de contrato de locação de imóvel como lastro em operações financeiras estruturadas. O contrato de locação pode ser considerado ordinário, built to suit, ou sale-leaseback. Em qualquer caso, a relação locatícia é regida pela Lei 8.245/91, posteriormente alterada pela Lei 12.112/09 (“Lei de Locações”).

A garantia de alienação fiduciária e a polêmica do perdão da dívida

Marcelo Cosac

Pouco se comenta atualmente sobre a aplicação, e os possíveis efeitos lesivos ao credor, do Parágrafo 5º do Artigo 27 da Lei nº 9.514/97, que criou a alienação fiduciária do bem imóvel. O Artigo 27 estabelece os procedimentos que devem ser observados pelo credor na execução da alienação fiduciária do imóvel, incluindo a necessidade de venda do imóvel, apuração do valor obtido com a venda, e devolução de eventual saldo ao devedor, caso existente após a utilização dos recursos para a liquidação do saldo devedor ao credor. O credor deve colocar à venda o imóvel no primeiro leilão por seu valor contratado com o devedor, e caso não obtido lance suficiente para cobrir tal valor mínimo, segue-se ao segundo leilão nos quinze dias subsequentes, quando o imóvel será ofertado pelo valor mínimo equivalente ao saldo devedor do respectivo contrato de dívida/financiamento, acrescido das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. Caso, em tal oportunidade não se obtenha lance em valor equivalente ao valor mínimo, considerar-se-á extinta a dívida, exonerando-se o devedor da obrigação pelo pagamento do eventual saldo remanescente ao credor, devendo ainda o credor, no prazo de cinco dias da realização do segundo leilão, dar quitação ao devedor. Esta é a razão, portanto, de tal dispositivo ser conhecido como o “perdão legal”.

O Mercado de Crédito Imobiliário de 2011 e tendências para 2012

Alexandre Assolini Mota e Luis Peyser

A evolução do mercado de securitização de créditos imobiliários no Brasil utilizando as principais estruturas jurídicas existentes de fundos e certificados, tecnologia financeira que é parte integrante e relevante do mercado de financiamento imobiliário, atingiu um marco histórico no ano de 2011 alcançando o volume de R$ 13,61 bilhões, conforme mencionado neste anuário. Deste montante, o maior volume foi realizado por meio da estrutura de emissão de certificados de recebíveis imobiliários (“CRI”), com um montante de R$ 13,58 bilhões, sendo este valor maior do que a soma das emissões de 2010 e 2009.

Atuação de Agente Fiduciário em emissões de CRI de uma mesma emissora: há conflito de interesses?

Marcelo Cosac

É induvidoso que o mercado imobiliário brasileiro está vivendo uma excelente fase já há alguns anos. A Comissão de Valores Mobiliários ("CVM"), xerife de nosso Mercado de Capitais, tem atuado ativamente na criação e melhora de mecanismos regulamentares aplicáveis às operações de emissão e negociação pública de títulos e valores mobiliários com lastro em ativos imobiliários, em especial os Certificados de Recebíveis Imobiliários (“CRI”) e as cotas de Fundos de Investimento Imobiliário. A Instrução CVM nº 476, de 16 de janeiro de 2009, que regulamenta as ofertas públicas com esforços restritos de colocação de determinados valores mobiliários, é um bom exemplo disso. Tal norma criou um ambiente seguro (“safe harbor”) para que sejam realizadas emissões, mediante colocação pública, de CRI e outros títulos de dívida, sem a necessidade de registro da oferta com a CVM, desde que respeitadas as condições estabelecidas na referida norma.

O conceito de crédito imobiliário e sua evolução

Alexandre Assolini Mota e Ronaldo Ishikawa

O artigo 8º da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, conforme alterada (“Lei nº 9.514/97”), ao definir as operações de securitização imobiliária acabou por associá-las diretamente ao conceito de crédito imobiliário:

Finanças Estruturadas: A solução alternativa do mercado de capitais às fontes tradicionais de recursos

Marcelo Michaluá e Frederico Paglia

A integração entre os setores reais da economia e o mercado de capitais no nosso País é condição sine qua non para que possamos alcançar o status de uma economia desenvolvida, capaz de crescer de forma saudável e sustentável, no qual empresas e tomadores acessem fontes alternativas de recursos para o financiamento de seus projetos e atividades. O universo das finanças estruturadas representa a nova fronteira do mercado financeiro brasileiro, pois implica o processo de desintermediação do setor bancário, tradicional provedor de recursos. Operações financeiras estruturadas representam os meios pelos quais se constrói a “ponte” entre os setores reais da economia e o mercado de capitais, e através do qual nossa economia poderá superar os desafios e gargalos relacionados à falta de recursos de longo prazo, que retarda o crescimento econômico. O mencionado processo de desintermediação é uma tendência inexorável que, no caso brasileiro, replica a experiência das economias mais desenvolvidas na construção de um mercado de capitais dinâmico e vigoroso.

Os desafios do risco de crédito para os fundos de pensão

Vitor Paulo Camargo Gonçalves e Florentino da Silva Fernandes

A significativa melhoria dos fundamentos macroeconômicos brasileiros ocorrida nos últimos anos e a crise financeira internacional (2008) colocaram em evidência a relevância do tema risco de crédito para fundos de pensão. Isto porque a estabilidade econômica tem impacto nas expectativas de taxas de juro real no curto, médio e longo prazo e a crise financeira internacional sinalizou para a necessidade de ir além da leitura das notas concedidas pelas agências classificadoras de risco, buscando desenvolver modelos próprios para avaliação de risco de crédito.

Securitização: Vanguarda, crescimento e desafios

Fábio Nogueira

As emissões de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) somam, hoje, cerca de R$ 30 bilhões, indicando um aumento de 36% em relação ao ano passado. Levando-se em conta que em 2002 o total de CRIs emitidos no Brasil fechou em R$ 550 milhões, deparamos com um indicador que reflete bem mais do que a expansão vigorosa de um ativo financeiro-imobiliário que objetiva financiar empreendedores e remunerar investidores.

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