Os fundos de investimento imobiliário (FII) têm gerado interesse crescente por parte de investidores, tendo este fenômeno relativamente recente sido iniciado por parte de investidores pessoas físicas, os quais já se contabilizam mais de cem mil no mercado. Os FII proporcionam diversas vantagens para aqueles que buscam exposição ao mercado imobiliário. Para o universo de FII cujas cotas são negociadas no mercado secundário, que representa a maior parte destes fundos existentes, seus investidores pessoas físicas podem usufruir de: i) investimentos em quantias menores de recursos; ii) liquidez para a venda de investimentos; iii) eliminação de necessidade de gestão própria dos imóveis, contando com gestão profissional dos mesmos; iv) maior poder de barganha exercido pelo fundo na negociação de imóveis; v) ganhos de escala em custos operacionais; vi) diversificação dos investimentos, que podem ser distribuídos entre vários imóveis, ativos e carteiras; e vii) isenção tributária nos rendimentos recebidos. A seguir é apresentada a definição de um FII e na sequência, através de respostas a perguntas frequentes, são sintetizados alguns dos principais tópicos regulamentares, estruturais e operacionais relacionados a investimentos neste veículo.

Um fundo de investimento imobiliário é uma comunhão de recursos captados por meio do sistema de distribuição de valores mobiliários e destinados à aplicação em (a) direitos reais sobre bens imóveis, (b) títulos imobiliários de renda fixa, (c) ações, debêntures, notas promissórias e outros valores mobiliários de emissores cujas atividades preponderantes sejam permitidas aos FII, (d) ações de companhias de capital fechado ou sociedades limitadas cujo único propósito se enquadre entre as atividades permitidas aos FII, (e) certificados de potencial adicional de construção, e (f) cotas de outros FII ou de Fundos de Investimento em Participações e Fundos de Investimento em Direitos Creditórios que tenham como política de investimento, exclusivamente, atividades permitidas aos FII.

Estes fundos são constituídos sob a forma de condomínio fechado e podem ter prazo de duração indeterminado. Sua constituição e seu funcionamento dependem de registro prévio na Comissão de Valores Mobiliários - CVM, que é concedido automaticamente mediante entrega de conjunto de documentos e informações.

Um fundo de investimento imobiliário pode investir em empreendimentos imobiliários representados por quaisquer direitos reais sobre bens imóveis e títulos de renda fixa e variável.

Sim. Fundos de investimento imobiliário (FII) que invistam preponderantemente em valores mobiliários devem respeitar certos limites de aplicação por emissor e por modalidade de ativos financeiros. Não existem limites para investimentos em cotas de Fundos de Investimento em Participações, cotas de FII e Certificados de Recebíveis Imobiliários.

Sim. Os Fundos de investimento imobiliário devem distribuir a seus cotistas, no mínimo, 95,0% dos lucros auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano.

Não existe limitação quanto ao tipo de investidor. Porém, é permitida a constituição de fundos destinados exclusivamente a investidores qualificados, que podem contar com condições e características específicas.

Adquirindo cotas, que representam uma fração ideal de patrimônio do fundo. Cotas podem ser adquiridas através de ofertas públicas, de bolsa de valores (BM&FBovespa) ou de entidades de balcão organizado onde as cotas do fundo forem registradas para negociação.

As ofertas públicas de cotas de fundos de investimento imobiliário dependem de prévio registro na CVM e devem ser realizadas por instituições intermediárias integrantes do sistema de distribuição de valores mobiliários. Uma nova distribuição não pode ser iniciada antes de totalmente subscrita ou cancelada a anterior.

A integralização de cotas de fundos de investimento imobiliário pode ser à vista ou em prazo determinado no compromisso de investimento. Pode ser feita em dinheiro, imóveis, direitos relativos a imóveis e, no caso de fundos destinados exclusivamente a investidores qualificados, títulos e valores mobiliários.

O capital investido em cotas de fundos de investimento imobiliário é retornado através (i) da distribuição de resultados; (ii) da amortização das cotas; (iii) da venda das cotas no mercado secundário; ou (iv) da dissolução do fundo, com a venda dos seus ativos e a distribuição proporcional do patrimônio aos seus cotistas.

Não. O resgate de cotas de fundos de investimento imobiliário não é permitido.

Sim. Cotas de fundos de investimento imobiliário podem ser amortizadas: (i) em datas pre-estabelecidas no regulamento do fundo; ou (ii) em virtude de decisão da assembleia geral de cotistas.

O administrador do fundo de investimento imobiliário (FII) presta uma série de serviços relacionados ao funcionamento e à manutenção do fundo. Administradores de FII devem prover ao fundo, direta ou indiretamente, os seguintes serviços: (i) manutenção de departamento técnico habilitado a prestar serviços de análise e acompanhamento de projetos imobiliários; (ii) atividades de tesouraria, de controle e processamento dos títulos e valores mobiliários; (iii) escrituração de cotas; (iv) custódia de ativos financeiros; (v) auditoria independente; e (vi) gestão dos valores mobiliários integrantes da carteira do fundo.

Somente podem ser administradores de fundos de investimento imobiliário as seguintes instituições: bancos comerciais, bancos múltiplos com carteira de investimento ou carteira de crédito imobiliário, bancos de investimento, sociedades corretoras ou sociedades distribuidoras de valores mobiliários, sociedades de crédito imobiliário, caixas econômicas e companhias hipotecárias.