A Uqbar tentou responder a pergunta acima fazendo um levantamento dos valores pagos, a título de Taxa de Administração, pelos onze Fundos de Investimento Imobiliário (FII) negociados na BM&FBOVESPA que apresentam os maiores valores de capitalização de mercado. A despeito da inexistência de um padrão na forma como são calculadas estas taxas, o que dificultou a realização de uma análise comparativa mais acurada, os resultados são apresentados a seguir.

De acordo com os dados obtidos, o custo de administração dos fundos pode ter como referência diversos valores, tais como: o patrimônio líquido (PL), a capitalização de mercado (baseada no valor de negociação das cotas no mercado secundário), as receitas do fundo e os rendimentos do fundo. Dentre os fundos analisados, somente em um deles a respectiva Taxa de Administração não é calculada como valor proporcional a uma destas variáveis, sendo no caso uma taxa de valor absoluto fixo.

Outro fator que dificulta a comparação entre os fundos está relacionado aos serviços inclusos na Taxa de Administração. Em alguns casos, a remuneração é cobrada pelo administrador do fundo, para então ser parcialmente repassada a vários outros participantes da operação (gestor, consultor, escriturador etc). Já em outros casos, uma Taxa de Gestão é cobrada à parte da Taxa de Administração. Ou seja, mais uma vez não existe um padrão entre os fundos, havendo variações em relação àquilo que se engloba dentro do custo da Taxa de Administração.  

Para se obter uma comparabilidade pontual, a Uqbar optou por estimar os valores de Taxa de Administração pagos no mês de agosto pelos fundos analisados como percentual dos seus respectivos valores de PL naquele mês. A análise realizada se baseou nos regulamentos de cada fundo. O resultado obtido apontou uma média linear para um custo anual daquilo que se denomina Taxa de Administração nestes fundos equivalente a 0,62% do PL.

Este grupo de fundos foi divididos em três grupos: os de shopping centers (dois fundos), os de escritórios (sete fundos) e os de agências bancárias (dois fundos). Com esta segmentação se procurou detectar alguma correlação entre o ativo predominante na carteira dos fundos e o custo da Taxa de Administração. Porém, o fator de maior poder determinante do custo da Taxa de Administração se mostrou outro, conforme era de se esperar.

Primeiramente, examinando os dois FII com investimentos voltados para shopping centers nota-se uma diferença substancial entre o percentual da taxa sobre o PL de cada fundo. Um deles tem o valor de 1,38% a.a. enquanto o outro apresenta o menor valor entre os onze FII analisados, de 0,09% a.a. No entanto, há uma grande diferença no tipo de gestão destes fundos: o primeiro investe em diversos imóveis, possuindo uma gestão ativa de sua carteira imobiliária, enquanto o segundo aplica seus recursos em apenas um shopping center.

Semelhante correlação se repete quando se estuda os valores do grupo de FII que investem em imóveis de escritórios. Os fundos com gestão ativa de suas carteiras apresentam uma média de 0,99% do PL ao ano para a Taxa de Administração, sendo o maior valor de 1,42% a.a. Neste grupo há um fundo com alta diversificação de imóveis, mas que possui características diferentes dos demais: seus investidores são pertencentes ao grupo do administrador. Ao se retirar este fundo da análise, a média da Taxa de Administração dos fundos de escritórios com gestão ativa sobe para 1,15% a.a. Por sua vez, o grupo de fundos com gestão passiva (um ou poucos imóveis com um mesmo locatário) apresenta uma média bem inferior, de 0,28% do PL ao ano. O fundo com a menor proporção da Taxa de Administração em relação ao PL deste grupo apresentou o valor de 0,16% a.a. A média de toda a categoria de escritório foi de 0,68% a.a. Em relação ao grupo dos FII que investem em agências bancárias, como estes, apesar de adquirirem vários imóveis, possuem uma gestão passiva da carteira, eles possuem um baixo valor de Taxa de Administração em comparação com seus PL. Os valores obtidos para os dois fundos desta categoria foram de 0,25% a.a. e 0,28% a.a.

Concluindo, há uma forte correlação entre o valor pago a título de Taxa de Administração e uma das características da política de investimento que se refere à intensidade necessária para a gestão do fundo. Como esperado, quanto mais ativa a gestão, maior é o valor agregado esperado por conta desta prestação de serviço e, assim, maior a Taxa de Administração. Resta, porém, monitorar se de fato este valor agregado se realiza. Em outras palavras, ajustado ao risco, se a rentabilidade efetiva líquida das cotas dos fundos de gestão ativa supera a rentabilidade efetiva líquida das cotas dos fundos de gestão passiva.

Entretanto, é extremamente difícil para o investidor comparar tais taxas entre diferentes fundos devido à grande variedade nos parâmetros sobre os quais as taxas são calculadas e à falta de padrão em relação aos custos cobertos pela chamada Taxa de Administração, que em muitos casos incluem outros serviços além da administração.
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