De maneira natural, considerando o objetivo primordial da criação de um título de crédito como o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), que é o incremento ao financiamento imobiliário no país, uma grande parcela dos recebíveis envolvidos na estruturação destes títulos de securitização é proveniente da categoria de ativo-lastro denominada Crédito Imobiliário. No entanto, existem também aqueles CRI estruturados em operações que fogem do financiamento imobiliário, como é o caso de quando o CRI possui como lastro recebíveis originados em contratos de aluguel, com destaque para locações sob medida na modalidade built-to-suit.

Na modalidade built-to-suit, uma empresa é contratada para efetuar a construção de um imóvel e posteriormente loca-lo para este mesmo contratante. Assim, o objetivo do contratante é ter acesso a um imóvel que contenha, na medida do possível, as características específicas de seus interesses.

Um dos CRI do mercado que se enquadra na modalidade built-to-suit corresponde à 8ª série da 1ª emissão da TRX Securitizadora, emitida em setembro de 2014, em montante de R$ 45,9 milhões. O contrato de aluguel originador dos recebíveis-lastro desta série foi firmado entre as empresas Liq Corp, na figura da locatária, e Windsor 33 Empreendimentos Imobiliários, como locadora e cedente dos recebíveis. O imóvel objeto do contrato de locação é um call center localizado na cidade de Salvador, na Bahia, tendo sido ele próprio dado como garantia da operação, através da constituição de alienação fiduciária.

A estrutura da operação estipula a Liq Participações, empresa da qual a locatária é subsidiária, como a fiadora dos pagamentos dos alugueis. Graças a essa posição da Liq Participações de, em última instância, ser a principal fonte pagadora dos alugueis, os CRI acabaram sofrendo no último dia 13 de maio um rebaixamento em sua classificação de risco por parte da agência Fitch, de ‘CC’ para ‘C’. A ação da Fitch se deu como consequência do rebaixamento da própria Liq Participações, que decorreu, dentre outros fatores, de problemas de liquidez e dificuldades na reestruturação de sua dívida.

Segundo a agência de classificação de risco, o saldo devedor dos CRI em meados do último mês de abril era de aproximadamente R$ 34,7 milhões. Em relação à remuneração dos títulos, essa se dá pela atualização monetária através do IPCA com acréscimo de juros de 7,1215% ao ano, até o vencimento da emissão, em dezembro de 2023.

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