A primeira operação de emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) tendo como coordenador líder de distribuição a Caixa Econômica Federal está em vias de ser lançada. Provavelmente sua integralização ocorrerá em meados de maio. Atuando também como o cedente dos créditos imobiliários que comporão o lastro dos CRI emitidos, além de exercer a função de Servicer e participar como investidor dos títulos da classe subordinada (CRI Júnior), a Caixa buscará o investidor de varejo, que poderá adquirir o CRI da classe sênior (CRI Sênior) a partir do montante mínimo de R$ 10.000,00. A distribuição visa ser atendida pelo investidor de varejo em pelo menos 80,0% do total colocado.

Será uma oferta pública de CRI Sênior no valor de R$ 232,8 milhões. Os CRI Júnior totalizarão R$ 25,9 milhões. A emissora é a Brazilian Securities e a classificação de risco preliminar atribuída pela Fitch aos CRI Sênior é um AAA (bra). O vencimento final dos títulos será em novembro de 2018, porém, o prazo médio e duration são bem mais curtos, mesmo sem considerar qualquer estimativa de pré-pagamento.

Segundo o prospecto preliminar da operação, a rentabilidade anual dos créditos imobiliários residenciais que compõem a carteira-lastro do CRI varia entre TR + 9,0 % e TR + 13,0 %. Para a aquisição destes recebíveis pela securitizadora não foi aplicado nenhum desconto. No lado do passivo, a taxa de juros dos CRI Sênior será de TR + 10% a.a..

O uso da TR como indexador dos CRI, igual ao dos créditos imobiliários, proverá um interessante teste de avaliação da demanda do investidor. A Caixa deve buscar o interesse de sua vasta base de clientes de varejo. Dado o rendimento do CRI Sênior quase 400 pontos-base acima daquele da caderneta de poupança, o retorno excedente servirá como atrativo para captar os recursos do pequeno poupador e de investidores de títulos tradicionais de renda fixa. A Caixa deverá reter 5,0% do montante total de CRI Sênior para poder prover suporte e liquidez para o mercado secundário.

Outro diferencial da operação é seu prospecto preliminar, que oferece uma grande quantidade de informações, principalmente sobre a carteira de créditos imobiliários. São apresentados dados de inadimplência, relação dívida-garantia, relação dívida-renda, faixas de prazos, faixas de saldo devedor, concentração geográfica etc. Entre os critérios de exigibilidade para os créditos imobiliários individuais estão uma relação dívida-garantia abaixo de 70,0% e atrasos menores que 31 dias.

Todos os créditos imobiliários são representados por cédulas de crédito imobiliário (CCI) e têm como garantia a alienação fiduciária. Porém, a Securitizadora só terá sub-rogada os direitos decorrentes da alienação após a averbação, ainda não feita, dos Contratos de Cessão das CCI na matrícula dos imóveis objetos da alienação fiduciária.

Finalmente, vale a pena destacar o alto grau de diversificação e pulverização da carteira-lastro. Esta é composta de financiamentos imobiliários residenciais em áreas urbanas em todo o país. A Caixa Econômica Federal, como originador preponderante no país de créditos imobiliários desta natureza, pode elevar o mercado de CRI para um novo patamar, na medida em que viabilize novas operações como esta.

 

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