Durante o mês de maio de 2016, seis securitizadoras imobiliárias realizaram emissões de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). Quatro destas securitizadoras já haviam realizado operações e as outras duas realizaram suas primeiras emissões no ano. Desta forma, as duas novas participantes passaram a integrar os rankings Uqbar de securitizadoras para 2016. As estreantes em maio foram a Barigui e a ForteSec, tendo cada uma delas realizado uma única emissão no mês. Com a entrada de novos participantes no último mês, o número de securitizadoras que já emitiram CRI em 2016 chegou a um total de treze. Porém, comparado ao ranking computados ao final de abril, constata-se que praticamente não houve mudança de posições no ranking até maio.

A Fitch atribuiu a classificação de risco ‘AA(exp)sf(bra)’ à proposta da 1ª emissão da 74ª série de CRI da Ápice Securitizadora, no montante de até R$ 85,0 milhões. A SPE Mega Moda Shopping (cedente) concedeu o direto de superfície do Mega Moda Shopping à SPE Martins Ribeiro Soluções (devedora) por um período de vinte anos. Assim, a devedora detém os direitos sobre os aluguéis pagos pelos lojistas do Mega Moda Shopping durante os oito anos de vigência dos CRI. Em contrapartida, a devedora realizará pagamentos mensais à cedente, que transferiu estes direitos creditórios, representados por uma CCI, à Ápice. Os detentores dos CRI se beneficiam da alienação fiduciária sobre 100% da propriedade, que inclui o shopping, o estacionamento e um hotel. Para cobrir as despesas da operação e eventuais faltas de recursos é constituído um fundo de reserva, que tem que representar, no mínimo, 5% do saldo devedor dos CRI. Os títulos estarão atrelados ao IPCA e ainda acrescidos de juros estimados em 9,4% ao ano (dependendo do resultado do processo de bookbuilding). O vencimento final da transação ocorre oito anos após a data da emissão.

De janeiro a maio de 2016 os negócios registrados na Cetip mais genuinamente relacionados ao mercado secundário¹ de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) somaram o significativo montante de R$ 3,10 bilhões. Com isso, a cifra volta a se fixar acima dos R$ 3,00 bilhões depois de ter se reduzido para R$ 2,53 bilhões no mesmo período de 2015. Além disso, o número de negócios registrado nos primeiros cinco meses de 2016 atingiu 1.493, o que situa a marca no segundo melhor desempenho para o período, atrás apenas do número de janeiro a maio de 2015, quando haviam sido computados 1.933 negócios.

A Fitch atribuiu a classificação de risco AA+ (exp)sf(bra) à proposta de emissão da 135ª série da primeira emissão de CRI da RB Capital Companhia de Securitização, no montante de R$ 275,0 milhões. A operação será lastreada por uma CCI referente aos pagamentos provenientes do contrato de compromisso de compra e venda firmado entre a SPE Scialpha Participações, na qualidade de vendedora, e a SPE ORK Empreendimentos Imobiliários, como compradora. Ambas as SPE são integralmente controladas pela Iguatemi Empresa de Shopping Centers S.A.(Iguatemi). O imóvel objeto da aquisição é a fração ideal de 78,0% do shopping center Iguatemi Alphaville, localizado no Município de Barueri (SP). A operação conta, principalmente, com a fiança prestada pela Iguatemi, com a alienação fiduciária de fração ideal de 78,0% do empreendimento e cessão fiduciária da distribuição de resultado do empreendimento, na proporção da fração ideal. Os títulos possuem prazo de 84 meses, com pagamentos de juros semestrais, sem carência. Após um período inicial de carência de 60 meses, o principal será amortizado mensalmente, acrescido de juros mensais até o vencimento final. A nota dos CRI está diretamente vinculada ao perfil de crédito da Iguatemi, na qualidade de fiadora dos pagamentos devidos pela Scialpha, em face da ORK, que lastreia a operação, e de outros elementos da estrutura, sendo solidariamente responsável pelo adimplemento dos CRI.

A Fitch elevou a classificação de risco da 8ª série da 1ª emissão de CRI da TRX Securitizadora de Créditos Imobiliários de Csf(bra) para CCCsf(bra). A operação é lastreada por recebíveis locatícios decorrentes de um contrato de locação, na modalidade build-to-suit, firmado entre a Contax S.A., como locatária, e a Windsor 33 Empreendimentos Imobiliários S.A., na qualidade de locadora. O imóvel objeto de locação é um call center localizado na cidade de Salvador (BA). A elevação segue a ação relativa à nota da Contax Participações S.A., elevada de RD(bra) para CCC(bra), , em abril de 2016. A Contax Participações garante todos os pagamentos relativos ao contrato de aluguel, bem como todas as suas penalidades, inclusive multa rescisória em caso de término antecipado de contrato. O risco da emissão de CRI, portanto, é entendido como sendo o mesmo risco de crédito da Contax Participações.. Os títulos foram emitidos em setembro de 2014, em montante de R$ 45,9 milhões. A nota atribuída pela agência considera a capacidade de pagamento pontual e integral do principal investido, acrescido de juros de 7,1215% ao ano, além de correção monetária pelo IPCA, até o vencimento final da emissão, em 23 de dezembro de 2023.

Embora abril tenha sido o mês, até o momento, em que se registrou o maior montante emitido de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), R$ 269,0 milhões, tal cifra não alterou o quadro de liderança no ranking de securitizadoras imobiliárias para 2016. Nas posições mais distantes da primeira colocação, contudo, a alta do volume emitido provocou significativas trocas de posições, potencializadas pelo ingresso de duas securitizadoras no ranking: TRX e Logos.

A Fitch atribuiu a classificação de risco ‘AAsf (bra)’ à 122ª série da 1ª emissão de CRI da RB Capital Companhia de Securitização. A operação é lastreada por CCI representativas de um contrato atípico de aluguel firmado entre a Northwest International II Investimentos Imobiliários em Saúde S.A. e a Rede D’Or São Luiz S.A.. O imóvel objeto da locação é o Hospital e Maternidade Brasil, localizado em Santo André/SP. A operação conta com a alienação fiduciária do imóvel. Segundo o press release disponibilizado pela agência, a Rede D’Or é a única fonte pagadora dos aluguéis mensais que lastreiam a série e responderá por todas as obrigações financeiras e não financeiras oriundas do contrato de locação. Em caso de rescisão do contrato, a devedora será obrigada a pagar multa indenizatória equivalente ao valor presente dos aluguéis remanescentes. Em termos preliminares, o montante a ser emitido é da ordem de R$ 183,8 milhões. O prazo dos CRI é de aproximadamente 122 meses. A rentabilidade alvo dos títulos será equivalente ao IPCA acrescido de um spread de 8,2754% ao ano.

Corre mais de seis anos desde que a última operação de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) foi estruturada sem a instituição do regime fiduciário. Esta característica, o regime fiduciário, é o que viabiliza a segregação de lastro para cada emissão, blindando o acesso ao seu fluxo por parte de investidores de outros CRI emitidos pela respectiva Securitizadora Imobiliária e separando-o também de qualquer ativo no balanço desta. Agora, após longo hiato, no fim de janeiro de 2016 novo CRI foi emitido sem que o regime fiduciário tivesse sido instituído.

O Banco Central do Brasil publicou ontem, 25 de abril, a Resolução nº 4.478. A norma, aprovada pelo Conselho Monetário Nacional, permite a aquisição, por parte das instituições financeiras, de CRI e de CRA emitidos por companhias securitizadoras ligadas. Além da exigência de regime fiduciário, os títulos adquiridos devem obedecer a uma das seguintes restrições: (i) ser de classe subordinada; ou (ii) provir do exercício de garantia firme de subscrição pela instituição regulada. Anteriormente, a instituição financeira que detivesse mais de 10,0% do capital da securitizadora, direta ou indiretamente, estaria impedida de adquirir CRI e CRA emitidos pela última. A resolução entrou em vigor a partir da data de publicação.

Ao fim de março de 2016, as emissões de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) se situaram bastante abaixo do patamar estabelecido no mesmo período de 2015. Se em termos do número de operações emitidas houve queda de 60,0%, em termos do montante emitido a cifra de 2016 representa menos de um quinto daquela assentada no primeiro trimestre do ano anterior. As chamadas megaoperações, com valores individuais superiores a R$ 500,0 milhões, que outrora dominaram o mercado e  ajudaram a expandir a dimensão do mesmo nos anos anteriores, não se verificam no presente ano. Pelo contrário, nenhuma das emissões de 2016 alcançou sequer os R$ 150,0 milhões.