O impacto da Selic na rentabilidade dos CRI

A taxa básica de juros (Selic) iniciou o ano de 2013 em 7,25% e, durante os doze meses seguintes, foi elevada em seis ocasiões, chegando ao patamar de 10,0% no final de novembro último. Ao mesmo tempo, toda a curva de juros referentes aos títulos públicos também se elevou de forma quase paralela. E neste processo, os juros reais, considerados como a diferença entre os juros nominais e a expectativa de inflação, galgou novos patamares. Dado este contexto de política monetária ocorrido, como se comportou a remuneração prometida dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) que foram sendo emitidos ao longo de 2013?

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CRI indexados à TR representam maior parcela do montante emitido recorde em 2013

Em 2013, ano durante o qual o montante consolidado emitido de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) atingiu a maior marca histórica anual, equivalente a R$ 16,65 bilhões, a Taxa Referencial (TR) foi o indexador utilizado, para efeito de remuneração desses títulos, na maior fatia deste montante emitido. Um total de R$ 5,48 bilhões, ou 32,7% do valor consolidado, foi emitido com remuneração atrelada a este indexador. Grande parte deste montante provém dos CRI da 43ª série da quarta emissão da Gaia, cujo montante se equivaleu a R$ 2,04 bilhões¹. Vale salientar que todos os títulos com remuneração atrelada a este indicador contam com crédito imobiliário como ativo-lastro, e não alugueis. Em 2012, a TR também havia sido o indexador utilizado referente à maior parcela do montante emitido de CRI, tendo representado 36,9%, o equivalente a R$ 3,52 bilhões, do consolidado naquele ano.



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Mega operação da Cibrasec impulsiona volume de negócios de CRI

No mês de fevereiro de 2014, os negócios de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) registrados na Cetip alcançaram o montante de R$ 2,89 bilhões, o segundo maior volume financeiro mensal já obtido na história do mercado, inferior somente à marca histórica atingida em dezembro de 2013, de R$ 3,25 bilhões. Do montante negociado consolidado apresentado no último mês, 81,4% correspondeu à negociação de títulos da 232ª série da 2ª emissão da Cibrasec, mega operação de R$ 2,35 bilhões¹ emitida no mesmo período.

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Primeira mega operação de CRI de 2014 é da Cibrasec


Em 26 de fevereiro de 2014 foi emitida a 232ª série da 2ª emissão de CRI da Cibrasec. Foram emitidos 7.049 títulos que perfazem o montante de R$ 2,35 bilhões. O lastro da operação consiste em uma CCI representativa de uma CCB emitida pela Petrobras em favor do Banco Bradesco. O financiamento imobiliário foi concedido à Petrobras para reembolso de gastos, despesas, ou dívidas relacionadas à construção do Complexo Petroquímico do Rio de Janeiro (COMPERJ).  O vencimento previsto da operação é em 26 de fevereiro de 2031. O título pagará aos investidores remuneração atrelada à TR acrescida de juros de 9,5% a.a.. O Banco Bradesco BBI atuou como coordenador líder desta que é a terceira maior operação da história do mercado (Para detalhes das maiores operações de CRI da história, ler artigo “Quais foram as maiores operações de CRI até hoje?”).

Novo registro definitivo concedido a CRI da Brazilian

Na última sexta-feira (21/02) a CVM concedeu registro definitivo a oferta pública de CRI da 331ª série da 1ª emissão da Brazilian Securities, no valor de R$ 54,6 milhões. A operação tem como lastro uma CCI representativa de uma CCB emitida pela GSP Loteadora em favor da Domus Companhia Hipotecária. O prazo da operação é de 149 meses e a remuneração dos títulos é atrelada ao IPCA com acréscimo de 9,5% a.a. de juros.

Depósitos e negociações de CCI em 2013 superam 2012

O ano de 2013 encerrou no mercado de Cédulas de Crédito Imobiliário (CCI) registrando um montante depositado na CETIP de R$ 17,08 bilhões, 37,5% acima do volume de depósitos em 2012, de R$ 12,42 bilhões, porém 22,9% abaixo da marca histórica atingida em 2011, de R$ 22,16 bilhões. O fator determinante dessa ascensão recente consiste no fato de que as CCI são um título preponderantemente utilizado pelas securitizadoras para representar os créditos imobiliários que lastreiam as operações de CRI. Portanto, a evolução dos números referentes às CCI reflete o crescimento substancial da indústria de CRI no último ano, cujo montante depositado quase dobrou em 2013 em relação a 2012, subindo de R$ 9,87 bilhões para R$ 16,87 bilhões.

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Estoque de CRI cresce 36% e supera os R$ 45 bilhões


O montante em estoque na Cetip de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) atingiu R$ 45,39 bilhões ao final de 2013, sendo esta nova marca 36,1% superior ao nível de um ano antes, quando este indicador se encontrava em R$ 33,36 bilhões. O ritmo de crescimento do montante em estoque de CRI reflete o desempenho de um ano recorde em emissões e depósitos deste título. Pelo fato de se tratar de um título de médio e longo prazo, de forte expansão recente, seu valor de estoque tende a capturar de forma incremental a maior parte de seu valor de novos depósitos. Como pode ser observado na Figura 1, a partir de janeiro de 2008 o estoque de CRI cresceu de forma intensa. 


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Pessoas ligadas à distribuição foram as que mais adquiriram CRI em 2013


Diferentemente de 2012, ano no qual o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) foi o principal investidor de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), em 2013, as Pessoas (físicas e jurídicas) ligadas aos participantes do consórcio de distribuição assumiram a maior fatia deste tipo de investimento. Esta classe de investidor foi responsável pela aquisição de títulos que somaram 23,4% do montante emitido. As classes Instituições financeiras ligadas aos originadores dos créditos e Pessoas físicas ficaram com a segunda e terceiras colocações. Por sua vez, o FGTS ficou apenas com a quarta colocação em 2013, a despeito da relativa estabilidade do montante adquirido nos dois períodos.


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LCI mantém vigorosa expansão enquanto LH de se torna cada vez mais obsoleta


Tendo os depósitos de Letras de Crédito Imobiliário (LCI) na Cetip alcançado a marca de R$ 110,39 bilhões em 2013 – quase o dobro do depositado dois anos antes – as LCI se consolidam como o principal título de lastro imobiliário utilizado para captação de recursos pelas instituições financeiras. Desde que foram criadas, em 2004, as LCI foram gradativamente assumindo um lugar que até então era das Letras Hipotecárias (LH). Com o recorde de depósitos na Cetip em 2013, a ascensão das LCI como alternativa para o financiamento imobiliário contrastou com a crescente obsolescência das LH, cujos depósitos neste ano chegaram ao segundo nível mais baixo desde 1998.


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6ª Série de CRI da ISEC é classificada

A Liberum atribuiu as classificações de risco A+(fe) de longo prazo e CP2(fe) de curto prazo à 6ª série da 1ª emissão de CRI da Isec Securitizadora. A emissão tem como lastro CCI representativa de CCB imobiliária emitida pela Vitacon Participações. Além destes CRI sênior (6ª série), a operação ainda conta com 20,0% de CRI subordinados (7ª série). A estrutura da operação contempla a presença de fundo de reserva no valor inicial de R$ 850,0 mil, alienação de cotas da SPE ligada ao empreendimento imobiliário residencial VN Alameda Campinas, alienação fiduciária de imóveis do empreendimento VN Alameda Campinas e alienação fiduciária de um terreno, ambos localizados em São Paulo, os quais deverão compor razão de garantia de no mínimo 110,0% do saldo devedor da emissão. Os CRI sênior possuem rentabilidade alvo correspondente a taxa DI acrescida de um spread de 2,80% a.a.
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