Setembro registra recorde de montante em negócios de CRI

No último mês o mercado secundário de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) registrou na CETIP o maior montante negociado mensal do histórico de negociações deste título. Foram R$ 2,77 bilhões, um volume 86,2% superior ao apresentado em agosto último, de R$ 1,49 bilhão. Anteriormente, o valor mensal mais alto que tinha sido alcançado se referia ao mês de março de 2012, com R$ 2,68 bilhões. Em contrapartida, quando se trata do número de negócios, no último mês 298 transações foram registradas na CETIP, o equivalente a uma queda de 44,7% em relação aos 539 negócios no mês antecessor.

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Duas operações da Brazilian em análise na CVM

Entraram em análise na CVM duas ofertas públicas de CRI da Brazilian Securities. Ambas operações apresentam estrutura sênior-subordinada (Séries 326/327 e 328/329). A primeira operação tem lastro em 297 CCI representativas de contratos imobiliários entre empresas voltadas para atividades imobiliárias (cedentes) e pessoas físicas (devedoras). Os CRI sênior (R$ 73,8 milhões) terão remuneração indexada ao IGP-M com juros de 6,2% a.a., enquanto os CRI subordinados (R$ 8,2 milhões) terão remuneração indexada ao IGP-M com juros de 69,6% a.a. A segunda operação é lastreada em 200 CCI representativas de contratos imobiliários entre a Brazilian Mortgages Companhia Hipotecária (cedente) e pessoas físicas (devedoras). Os CRI sênior (R$ 38,7 milhões) terão remuneração de 12,5% a.a., enquanto os CRI subordinados (R$ 4,3 milhões) terão remuneração de 57,2% a.a.

Um teste para o mercado de CRI: o caso Banco Rural


O processo de liquidação do Banco Rural (Rural) trouxe novas e recorrentes questões para a indústria de Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC). Mas quem poderia dizer que tal evento também poderia constituir um importante estudo de caso para o mercado de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), principalmente pelo caráter pedagógico da enumeração de diversos fatores, que em conjunto, podem colocar o título em situação de risco.

CRI de salas do Edifício Pátio Malzoni é classificado

A Fitch atribuiu a classificação de risco preliminar ‘A-(exp)sf(bra) à proposta da oitava série da primeira emissão de CRI da Ápice Securitizadora Imobiliária, em montante de R$ 70,5 milhões. A operação será lastreada por uma CCI representativa de um contrato típico de locação comercial entre a Guantera Empreendimentos e Participações e o Banco BMG referente a dez salas, que totalizam 4.759m2 de área privativa, no edifício Pátio Malzoni, São Paulo. Os recursos desta emissão serão utilizados pela Guantera para financiar parte da aquisição do imóvel locado. O locatário poderá rescindir unilateralmente este contrato com aviso prévio de seis meses, sujeito à indenização equivalente a três meses do aluguel mensal vigente. A operação também conta com os aluguéis do contrato típico de locação ‘tampão’ entre a Guantera e outra empresa de seu grupo econômico, que entrará em vigor na eventualidade de o imóvel ficar vago. Os títulos terão prazo de 115 meses, com amortizações mensais de juros e principal até seu vencimento final, em abril de 2023. O saldo devedor será corrigido monetariamente pelo IGP-M, acrescido de taxa de juros anual de 7,0%. A agência fundamentou a classificação no alto padrão deste espaço comercial, que tem gerado valores de locação superiores ao preço geral de mercado da região; a constituição e manutenção de reserva de caixa equivalente a dois meses do aluguel vigente; alienação fiduciária do imóvel em favor dos investidores dos CRI e na alavancagem moderada, cujo índice de dívida em relação ao valor do imóvel inicial é de 45% pelo valor de mercado do imóvel.

2013 supera 2012 em montante de CRI e Brazilian reassume liderança


Até o final de agosto deste ano o mercado primário de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) registrou montante total emitido de R$ 4,44 bilhões, referentes a 70 operações. No mesmo período em 2012 o montante era equivalente a R$ 4,11 bilhões, referentes a 71 operações. Com quatro operações realizadas em agosto, que totalizaram R$ 246,0 milhões, a Brazilian Securities (Brazilian) retomou a liderança do Ranking de Securitizadoras Imobiliárias por montante emitido no ano, posição anteriormente ocupada pela RB Capital*, e manteve a primeira posição pelo critério de número de negócios.

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Operações de Aluguel e Crédito Imobiliário crescem no mesmo ritmo


Desde 2011 as emissões de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) com lastro em crédito imobiliário vêm ganhando participação vis-à-vis às emissões destes títulos lastreadas em aluguéis. Já naquele ano, o ativo-lastro Crédito Imobiliário representou 66,5% do montante emitido de CRI anual (R$ 9,01 bilhões) enquanto o ativo-lastro Aluguel correspondeu a 25,4% (R$ 4,55 bilhões).

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Oliveira Trust renuncia à posição de agente fiduciário de CRI


A Vision Securitizadora divulgou Fato Relevante para informar que, em 3 de setembro de 2013, a Oliveira Trust DTVM renunciou à prestação de serviços de agente fiduciário da sua 1ª emissão de CRI. O documento informa que será realizada Assembleia Geral de titulares dos CRI para deliberação das medidas a serem tomadas em virtude da renúncia da Oliveira Trust. A emissão é lastreada por créditos contra o FCVS oriundos de contratos de financiamento imobiliário inativos e originados pelo Banco do Estado do Rio de Janeiro de 1967 a 1989. A amortização do principal e juros acumulados está programada para ser feita em parcela única na data de vencimento final legal, em 1º de janeiro de 2027, com recursos provenientes da novação dos créditos contra o FCVS. Em março de 2013 a Fitch Ratings afirmou a classificação de risco ‘BBBsf(bra)’ da primeira série e a manteve sob Perspectiva Negativa, fundamentada no desafiador processo de novação dos créditos junto ao FCVS, que possui prazo de conclusão incerto. O relatório da agência informa que, em 28 de fevereiro de 2013, o saldo devedor da série classificada era de R$ 347,7 milhões.

CRI da RB Capital predominam nos negócios registrados na CETIP


O mercado secundário de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) encerrou o mês de agosto de 2013 registrando um montante negociado no mês de R$ 1,49 bilhão. Este montante supera em 36,4% o valor de julho de 2013, de R$ 1,09 bilhão. Em termos de número de negócios, foram 539 no último mês contra 218 em julho. Desses totais, os CRI que foram emitidos pela RB Capital corresponderam a 41,1% do montante, ou R$ 610,8 milhões, e a 61,2% dos negócios, ou 330. A Brazilian Securities também se sobressaiu, tendo seus CRI negociados um montante de R$ 405,5 milhões, através de 97 transações.

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CRI lastreados em créditos devidos pela BR Distribuidora são classificados


A Fitch atribuiu a classificação de risco ‘AA-sf(bra)’ à 69ª série da primeira emissão de CRI da RB Capital Cia. de Securitização, em montante nominal de R$ 386,5 milhões. Ao mesmo tempo, a agência atribuiu a classificação ‘AA-sf(exp)(bra)’ à proposta de emissão da 93ª série da mesma emissão, em montante esperado de R$ 54,9 milhões. A classificação de risco de ambas as séries se baseiam na qualidade de crédito da Petrobras Distribuidora, subsidiária integral da Petrobras, e fonte pagadora dos créditos que lastreiam esta emissão; na atipicidade do contrato de locação; no risco de construção, mitigado pela reserva de caixa e pelo seguro de performance; na flexibilidade da estrutura para acomodar atrasos na entrega do imóvel; e no casamento de índices de correção monetária. O lastro de ambas as séries é composto por recebíveis relacionados à locação da sede da BR Distribuidora no Rio de Janeiro, que ainda está em obras e tem previsão de entrega em setembro de 2013. As obras apresentam um atraso de quatro meses em relação ao previsto anteriormente. A locatária só poderia rescindir o contrato sem pagamento de multa indenizatória se houver atraso, em função de força maior, superior a um ano. A agência informa que além dos recursos necessários para terminar a obra, cobrir qualquer custo excedente ou pagar juros dos CRI na ocorrência de atraso, os investidores da 69ª série contam com seguro de performance, além de reserva de caixa, a qual também vale para os investidores da 93ª série, que equivale a 12 meses de cobertura de juros para cada série. Com o início do fluxo locatício ocorrendo após a data esperada, em função de atraso na construção, os pagamentos de juros dos CRI da 69ª série estão sendo feitos com a reserva de caixa. A correção monetária é realizada pelo INCC. A mesma flexibilidade existe para a 93ª série. Com a entrega, tanto o aluguel quanto o CRI serão corrigidos em bases anuais pelo IPCA. Portanto, entregue a construção, os CRI serão espelho fiel do contrato de locação, informa a Fitch.

CRI garantido pela Anhanguera Educacional recebe classificação de risco


A S&P atribuiu a classificação de risco final ‘brAA- (sf)’ à 81ª série da primeira emissão de CRI da RB Capital Companhia de Securitização. A emissão é lastreada por CCI representativas dos direitos, créditos e valores de compensação devidos pela Academia Paulista Anchieta (mantenedora Universidade Bandeirante de São Paulo e do Colégio Salete), em relação ao contrato atípico de aluguel entre a empresa e o FII Patrimonial IV, de um imóvel comercial localizado em São Bernardo do Campo. A operação tem como garantia a fiança fornecida pela Anhanguera Educacional Participações, cuja qualidade de crédito se reflete na classificação atribuída, e a alienação fiduciária do imóvel. O principal é corrigido monetariamente pelo IPCA e acrescido de juros remuneratórios de 4,4807% ao ano. A agência informa que os fluxos de pagamentos são casados, de forma que o valor a ser pago pela Anhanguera mensalmente, incluindo a correção pelo IPCA, deverá ser exatamente o mesmo valor a ser pago aos investidores dos títulos.

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