Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) vêm sendo emitidos no Brasil desde 1999. O crescimento deste mercado se acentuou em 2007, mantendo forte ritmo de expansão até 2011. Desde então o saldo em estoque deste título permanece aumentando, porém o volume anual de emissões oscilou. Em 2013 ainda está em aberto se haverá recorde histórico em montante anual emitido.

Até o final de 2007 haviam sido emitidos R$ 6,02 bilhões em CRI, referentes a 211 operações. O volume acumulado de negociações até então havia atingido R$ 2,97 bilhões, referentes a 747 transações. Estes números se contrastam com o que ocorreu de lá para cá. De 2008 adiante já foram emitidos outros R$ 49,29 bilhões em CRI, referentes a 615 operações. O volume acumulado de negociações desde então atingiu mais R$ 42,26 bilhões, referentes a 12.398 transações. Do volume total de emissões realizadas nos últimos cinco anos, 16,3% correspondem a apenas quatro operações, todas elas bilionárias.

Em agosto de 2010, a Brazilian Securities emitiu a 174ª série de sua primeira emissão de CRI, em valor equivalente a R$ 1,22 bilhão. A operação é lastreada em CCI representativa de contrato de locação que tem empresas de telefonia do grupo Oi como devedoras. Os títulos têm remuneração atrelada ao IPCA com acréscimo de juros de 7,94% a.a.. A operação está prevista para se encerrar em agosto de 2022.

No ano seguinte, em setembro, foi a vez da Gaia estruturar a maior operação de CRI na época, perfazendo um montante total de R$ 2,02 bilhões, referentes às séries 31 e 32 da quarta emissão daquela securitizadora imobiliária. Com estrutura sênior-subordinada, sendo a subordinação inicial de 8,7%, a operação tem como lastro CCI que representam contratos de financiamento imobiliário residenciais concedidos pela Caixa Econômica Federal a pessoas físicas. A rentabilidade de ambas as séries é indexada à Taxa Referencial (TR), sendo que os títulos sênior apresentam acréscimo de 6,4% de juros a.a. enquanto os títulos subordinados têm acréscimo de 12,0% de juros a.a.. Além disso, os CRI sênior vencem vinte anos após a emissão enquanto os CRI subordinados vencem vinte e nove anos depois da emissão.

Em setembro de 2012, novamente a Caixa foi a cedente de uma mega operação de CRI no valor de R$ 2,51 bilhões, com exatamente as mesmas características da emissão da Gaia supracitada. Contudo, essa nova operação foi realizada pela RB Capital através das séries 75 e 76 de sua primeira emissão. Vale lembrar que, além de contarem com o mesmo cedente e as mesmas características, ambas as emissões têm como principal investidor o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS).

Por fim, no início do mês de outubro corrente, a Ápice superou com folga o volume destas que tinham sido as maiores emissões até então. Esta securitizadora estruturou uma operação de R$ 4,38 bilhões em CRI, tendo como lastro CCI representativas de financiamentos imobiliários residenciais concedidos pelo Itaú, que atua como cedente, a devedores pessoas físicas. Ou seja, o ativo-lastro é similar ao das operações da Gaia e da RB Capital. O cedente, neste caso o Itaú, também é o investidor subordinado. Porém, neste último caso os financiamentos imobiliários que compõem o lastro não foram originados em sua totalidade de acordo com o Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

Vale destacar que o nível de subordinação na operação da Ápice é bem mais alto, sendo somente R$ 1,09 bilhão da emissão referente aos seus CRI sênior (18ª série), que ainda serão distribuídos. Ao invés do FGTS os investidores deste título virão do mercado. Outras particularidades dessa emissão perante as demais acima mencionadas consistem em sua distinta forma de remuneração e de prazo de duração de seus CRI.

Em relação à remuneração, os CRI sênior pagam aos investidores valor correspondente a 93,0% da Taxa DI enquanto os CRI subordinados pagam juros de 10,16% a.a. sem atualização monetária. Quanto ao prazo de duração, os títulos sênior vencem em 38 meses enquanto os títulos subordinados levam 360 meses.

Existe pelo menos uma semelhança entre todas essas grandes operações: a presença de um player de grande porte, seja como devedor, investidor ou cedente. Esta característica pode ser considerada um fator fundamental até hoje para a viabilização de uma operação de CRI no Brasil de volume expressivo.
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