A Capitalização de Mercado (CM)* consolidada do conjunto de Fundos
de Investimento Imobiliário (FII) cujas cotas são negociadas no ambiente da
BM&FBovespa se estabilizou em novembro. Esta cifra atingiu R$ 27,98
bilhões, montante apenas 0,2% inferior ao registrado em outubro último, que
tinha sido de R$ 28,05 bilhões. Após ter ultrapassado o patamar dos R$ 27,00
bilhões em fevereiro de 2013, a CM variou pouco a partir daquele ponto, tendo
alcançado o máximo, de R$ 28,17 bilhões, em março, e o mínimo, de R$ 27,11
bilhões, em julho.
Quanto ao comportamento do Patrimônio Líquido (PL) consolidado desse mesmo conjunto de fundos, houve crescimento de 0,6% no último mês, tendo este alcançado o montante de R$ 30,84 bilhões. Apesar desta pequena variação em sentido contrário daquele referente ao da evolução da CM, o índice “CM/PL”, razão entre a capitalização de mercado e o patrimônio líquido consolidados dos fundos, se manteve basicamente inalterado em 0,91 entre outubro e novembro últimos. Esse indicador havia se retraído para abaixo de 1,00, ou seja, indicando um valor de mercado inferior ao valor patrimonial, em junho de 2013, tendo alcançado seu mínimo, de 0,89, em setembro último.
A Figura 1 apresenta a evolução da CM e do índice CM/PL nos últimos doze meses.
Figura 1 – Evolução histórica da CM e do índice CM/PL
A relação entre a valorização de mercado e a valorização patrimonial indica maior estabilidade nos últimos meses, aparentando ter absorvido o impacto até agora resultante de sucessivos ajustes de aperto monetário na economia brasileira. Conforme apontado repetidamente nos artigos dessa série, tal impacto se refletiu em ajustes para baixo dos preços das cotas dos fundos imobiliários, de tal forma que o Dividend Yield** das mesmas pudesse se elevar e se manter competitivo vis-à-vis opções alternativas de investimento em um cenário de crescente custo de oportunidade. Os rendimentos dos FII, em sua maioria provenientes de receitas de aluguéis de imóveis, tendem a se manter estáveis no curto prazo, cabendo ao preço de suas cotas o ajuste necessário para se alcançar uma variação no seu Dividend Yield.
Um exemplo específico do ajuste ocorrido ao longo do ano na razão entre a capitalização de mercado e o patrimônio líquido dos fundos pode ser depreendido da análise do comportamento do valor de mercado e do valor patrimonial das cotas dos maiores FII atuais, aqueles com capitalização de mercado superior a R$ 1,00 bilhão. Somente um desses cinco fundos apresentou em novembro último um Valor de Mercado (VM) superior ao Valor Patrimonial (VP) de sua cota: o FII BB Progressivo II (BBPO11). Porém, este ágio, pouco acima de 6% atualmente, vem diminuindo sistematicamente desde o mês de fevereiro, pouco mais de um mês após o IPO do fundo, quando a forte demanda registrada no mercado secundário deste título atingiu seu ápice e o colocou em 30%.
A Tabela 1 apresenta os fundos imobiliários com CM acima de R$ 1,00 bilhão e seus respectivos valores do índice “VM/VP”.
Tabela 1 – Os fundos com CM maior que R$ 1,00 bilhão e seus respectivos valores do índice VM/VP
Cabe ressaltar que, embora o FII Opportunity (FTCE11B) tenha apresentado um valor do índice VM/VP acima dos demais (com exceção do BBPO11), os últimos negócios que foram registrados com cotas deste fundo ocorreram no último mês de agosto. Em contrapartida, o BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11), que historicamente sempre apresentou um valor de mercado de suas cotas inferior ao valor patrimonial destas e que atualmente apresenta o menor valor do índice VM/VP entre os cinco maiores fundos, registrou o maior montante negociado no mercado secundário nos últimos doze meses, de R$ 1,22 bilhão.
* A Capitalização de Mercado é calculada pela multiplicação do preço médio mensal, ponderado pelo montante negociado, das cotas dos FII pelo respectivo número de cotas. O número de cotas é o do mês de referência enquanto que o preço médio mensal se refere ao do último mês em que ocorreu negociações, restrito a um período máximo de até seis meses pra trás.
** O Dividend Yield é o índice de rentabilidade baseado exclusivamente nos rendimentos distribuídos pelos fundos. Esta rentabilidade é calculada somando-se os rendimentos distribuídos no período em questão e dividindo esta soma pelo valor de mercado do preço da cota no mês de referência. O valor de mercado do preço da cota no mês é a média dos preços das negociações realizadas na BM&FBovespa naquele mês, ponderada pelos respectivos montantes negociados.
Quanto ao comportamento do Patrimônio Líquido (PL) consolidado desse mesmo conjunto de fundos, houve crescimento de 0,6% no último mês, tendo este alcançado o montante de R$ 30,84 bilhões. Apesar desta pequena variação em sentido contrário daquele referente ao da evolução da CM, o índice “CM/PL”, razão entre a capitalização de mercado e o patrimônio líquido consolidados dos fundos, se manteve basicamente inalterado em 0,91 entre outubro e novembro últimos. Esse indicador havia se retraído para abaixo de 1,00, ou seja, indicando um valor de mercado inferior ao valor patrimonial, em junho de 2013, tendo alcançado seu mínimo, de 0,89, em setembro último.
A Figura 1 apresenta a evolução da CM e do índice CM/PL nos últimos doze meses.
Figura 1 – Evolução histórica da CM e do índice CM/PL
A relação entre a valorização de mercado e a valorização patrimonial indica maior estabilidade nos últimos meses, aparentando ter absorvido o impacto até agora resultante de sucessivos ajustes de aperto monetário na economia brasileira. Conforme apontado repetidamente nos artigos dessa série, tal impacto se refletiu em ajustes para baixo dos preços das cotas dos fundos imobiliários, de tal forma que o Dividend Yield** das mesmas pudesse se elevar e se manter competitivo vis-à-vis opções alternativas de investimento em um cenário de crescente custo de oportunidade. Os rendimentos dos FII, em sua maioria provenientes de receitas de aluguéis de imóveis, tendem a se manter estáveis no curto prazo, cabendo ao preço de suas cotas o ajuste necessário para se alcançar uma variação no seu Dividend Yield.
Um exemplo específico do ajuste ocorrido ao longo do ano na razão entre a capitalização de mercado e o patrimônio líquido dos fundos pode ser depreendido da análise do comportamento do valor de mercado e do valor patrimonial das cotas dos maiores FII atuais, aqueles com capitalização de mercado superior a R$ 1,00 bilhão. Somente um desses cinco fundos apresentou em novembro último um Valor de Mercado (VM) superior ao Valor Patrimonial (VP) de sua cota: o FII BB Progressivo II (BBPO11). Porém, este ágio, pouco acima de 6% atualmente, vem diminuindo sistematicamente desde o mês de fevereiro, pouco mais de um mês após o IPO do fundo, quando a forte demanda registrada no mercado secundário deste título atingiu seu ápice e o colocou em 30%.
A Tabela 1 apresenta os fundos imobiliários com CM acima de R$ 1,00 bilhão e seus respectivos valores do índice “VM/VP”.
Tabela 1 – Os fundos com CM maior que R$ 1,00 bilhão e seus respectivos valores do índice VM/VP
Cabe ressaltar que, embora o FII Opportunity (FTCE11B) tenha apresentado um valor do índice VM/VP acima dos demais (com exceção do BBPO11), os últimos negócios que foram registrados com cotas deste fundo ocorreram no último mês de agosto. Em contrapartida, o BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11), que historicamente sempre apresentou um valor de mercado de suas cotas inferior ao valor patrimonial destas e que atualmente apresenta o menor valor do índice VM/VP entre os cinco maiores fundos, registrou o maior montante negociado no mercado secundário nos últimos doze meses, de R$ 1,22 bilhão.
* A Capitalização de Mercado é calculada pela multiplicação do preço médio mensal, ponderado pelo montante negociado, das cotas dos FII pelo respectivo número de cotas. O número de cotas é o do mês de referência enquanto que o preço médio mensal se refere ao do último mês em que ocorreu negociações, restrito a um período máximo de até seis meses pra trás.
** O Dividend Yield é o índice de rentabilidade baseado exclusivamente nos rendimentos distribuídos pelos fundos. Esta rentabilidade é calculada somando-se os rendimentos distribuídos no período em questão e dividindo esta soma pelo valor de mercado do preço da cota no mês de referência. O valor de mercado do preço da cota no mês é a média dos preços das negociações realizadas na BM&FBovespa naquele mês, ponderada pelos respectivos montantes negociados.
