O mercado secundário de cotas de Fundos de Investimento Imobiliário (FII) negociadas na BM&FBOVESPA vem atravessando um período de forte re-precificação para baixo. A dinâmica de tal movimento se desenrola em função, em primeira ordem, do efeito da política monetária atualmente em curso no Brasil. Trata-se de um importante risco de mercado de FII, de impacto potencialmente mais direto neste do que em outros setores.

Devido a este processo de barateamento que ocorre no mercado de cotas de FII há quase um ano, na média, o componente de rentabilidade destes títulos oriundo de seus rendimentos distribuídos se manteve competitivo vis-à-vis a rentabilidade de títulos de renda-fixa de remuneração atrelada à taxa DI, oferecendo ao longo de todo o período um spread mensal de 10 a 25 pontos base.

As indicações são fortes de que o nível atual de precificação do mercado de FII representa, sob a perspectiva de um investidor, um ponto de entrada muito mais atrativo do que aquele referente ao início de 2013. Naquela ocasião, uma euforia exuberante por parte dos investidores fez com que o seu número consolidado dobrasse em apenas uma oferta, a qual gerou um ágio de 30% em poucos dias de negociação no mercado secundário.

Apesar de toda evolução concreta que de fato aconteceu no mercado de FII nos últimos quatro anos, a queda de preços verificada ao longo de 2013 representou o seu primeiro momento de mudança de direção. Esta “novidade” experimentada neste mercado acarretou em um processo indiscriminado de desvalorização de preços de quase todas as cotas de FII, não tendo havido discernimento relevante, em termos de riscos específicos individuais e sub-setoriais, entre o já diversificado conjunto de fundos que compõem este setor. Cabe então ao investidor sagaz e arguto realizar o seu dever de casa no momento, selecionando as oportunidades individuais de investimento que surgem por conta de falhas de mercado. Cabe também a este investidor se preparar agora, e não mais a frente, para se posicionar adequadamente e poder capturar retornos diferenciados que se consolidarão a médio prazo.

Para finalizar, outro ponto importante para se atentar diz respeito ao descompasso que vem ocorrendo entre o comportamento de preços de imóveis e o comportamento de preços de títulos que representam carteiras de imóveis, que são as cotas de FII. Neste sentido, sendo operacionalmente possível, seria muito oportuno um investidor se posicionar atualmente visando se beneficiar de tal arbitragem.
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