A variação média mensal dos preços¹ das cotas dos Fundos de Investimento Imobiliário (FII) negociadas no mercado secundário da BM&FBOVESPA em julho de 2014 atingiu 1,4% positivo. Liderando as valorizações, as cotas do FII Mais Shopping Largo 13 (MSHP11) atingiram a maior alta do mercado no mês, com elevação de 42,7% em seu preço.

No dia 10 de julho último foi publicado fato relevante por parte do administrador do MSHP11, o Banco Bradesco, no qual a instituição financeira comunicou ao mercado que o FII havia recebido uma proposta de aquisição do Mais Shopping Largo 13, imóvel no qual o MSHP11 possui uma fração ideal de 40,0%. O valor oferecido ao fundo pela fração ideal se equivale a R$ 74,0 milhões. No último Informe Mensal do fundo, referente ao mês de julho, o valor contábil referente a esta fração ideal era de R$ 83,9 milhões. Porém, em junho o valor de mercado da cota equivalia a 51,5% de seu valor patrimonial. Em 11 de julho, dia seguinte ao anúncio do fato relevante, o preço da cota do MSHP11 saltou de R$ 544,99 para 708,99, um aumento de 30,1%.

Outro FII cujo desempenho de preço de cota se destacou no último mês foi o Europar (EURO11), tendo suas cotas atingido a segunda maior majoração de preço no período, o equivalente a 13,6%. Através de comunicado ao mercado, publicado no dia 7 de julho, o administrador do fundo, a Coinvalores CCTVM, informou a celebração de um contrato de locação entre o EURO11 e a PACMIX – Embaladora, Comércio de Embalagens e Serviços Ltda., referente a um galpão com área de 1.929,40m², que representa 5,3% da ABL total do fundo, de 36.108,60m². O contrato entrou em vigência em 15 de junho e tem sessenta meses de duração. Com mais essa locação, a taxa de vacância dos imóveis do fundo tornou-se nula. Cabe lembrar que esse FII já havia registrado valorização relevante no preço de sua cota no mês de junho, de 8,4%, muito provavelmente por conta de outro contrato de locação celebrado pelo mesmo, referente a 11.401,96m², ou 31,6% da ABL total do fundo.

Observando os últimos doze meses, o comportamento dos preços de cotas de FII apresentou dois momentos distintos: um primeiro de sucessivas desvalorizações crescentes, no período que compreendeu de novembro de 2013 a fevereiro de 2014, o mesmo dos meses de continuidade do aperto monetário pelo Banco Central, e um segundo de valorizações mensais entre março e julho desse ano, período no qual a taxa Selic se estabilizou e se deu o movimento de redução do nível da ponta de longo prazo da curva de juros na economia. O IFIX, índice setorial do mercado de Fundos Imobiliários, registrou variações de -12,1% e 5,3%, respectivamente, nos dois momentos supracitados. A Figura 1 apresenta a evolução da variação média mensal dos preços das cotas de FII entre agosto de 2013 e julho de 2014.

Figura 1 – Evolução da variação média mensal dos preços das cotas de FII nos últimos doze meses

Atendo-se à evolução de preços nos primeiros sete meses do ano de 2014, obtém-se que a variação média acumulada até julho ainda segue negativa, se situando em -2,5%. Contudo, até o último mês 28 dos 71 fundos imobiliários sob análise² acumulavam variação positiva de preço de cota no ano, contra 25 no período até junho. Entre os cinco fundos com as maiores valorizações de preço de cota até julho, além do MSHP11 e do EURO11 já mencionados, outros três FII se sobressaíram com valorização superior a 10,0%. Trata-se dos FII BB Renda de Papéis Imobiliários (RNDP11), BB Renda Corporativa (BBRC11) e Floripa Shopping (FLRP11B). Na ponta contrária, os FII BB Progressivo (BBFI11B) e CEO Cyrela Commercial Properties (CEOC11B) apresentam as maiores quedas no acumulado do ano até julho, com variações de preço de cota inferiores a -20,0%. As Tabelas 1 e 2 apresentam os cinco FII com as maiores valorizações e os cinco FII com as maiores desvalorizações acumuladas, respectivamente, de preço de cota em 2014 até julho.

Tabela 1 – Cinco maiores valorizações de cota de FII em 2014 até julho

Tabela 2 – Cinco maiores desvalorizações de cota de FII em 2014 até julho

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^{¹ Para cálculos da variação média de preço de cotas, são excluídos tanto os FII que amortizaram no período em análise quanto aqueles que apresentaram nível de liquidez abaixo dos patamares mínimos estabelecidos pela Uqbar (Montante de R$ 100.000,00 e dez negócios). Os preços das cotas de FII são estabelecidos em base mensal, sendo que o preço em determinado mês é calculado como a média dos preços das negociações realizadas na BM&FBOVESPA naquele mês, ponderada pelos respectivos montantes em cada negociação.}

^{* Para se realizar a análise da variação média acumulada de preço de cotas de FII até cada um dos meses de 2014, são computados os preços de todas as cotas que tiveram negociação tanto em dezembro de 2013 como no mês final do período sendo considerado. Como de praxe, para se evitar eventuais distorções causadas por baixo montante negociado, os preços de cotas considerados são os preços médios mensais, ponderados por montante negociado.}