Os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) cujas cotas foram negociadas no âmbito da BM&FBOVESPA registraram no último mês um Dividend Yield (DY) médio mensal de 0,78%, bem abaixo do nível de 0,87% apresentado no mês de julho. Em agosto, onze fundos produziram DY mensal individual acima de 1,0%, seis a menos que os dezessete fundos que haviam alcançado este patamar em julho. No último mês, seis fundos que foram negociados tiveram rendimentos mensais abaixo de 0,50%, sendo que três deles não distribuíram quaisquer rendimentos, contribuindo assim para abaixar a média do setor.

Em relação ao rendimento acumulado mensal referente à Taxa de Depósito Interbancário (Taxa DI), líquido da tributação mínima de 15%¹, o DY médio dos FII perdeu margem. Mesmo com a redução do rendimento acumulado da DI em agosto em comparação com julho, em função do menor número de dias úteis no último mês, caindo agora para 0,73%, a margem do rendimento médio das distribuições de FII cedeu para apenas 0,05%, depois de ter alcançado 0,17% e 0,07% nos meses de julho e agosto respectivamente. A Figura 1 apresenta a evolução destes dois indicadores entre setembro de 2013 e agosto de 2014.

Figura 1 - DY mensal médio e retorno mensal da Taxa DI líquida

Mudando para a perspectiva anual, no final de agosto, o DY realizado² médio de 12M para todos os FII negociados no período no mercado secundário atingiu 9,2%. Isto se compara com uma rentabilidade acumulada no mesmo período referente à Taxa DI líquida de 7,8%. Do conjunto de 77 fundos que compõem o ranking de DY realizado de 12M, somente treze não tiveram este indicador acima da rentabilidade da Taxa DI líquida. As Tabelas 1 e 2 mostram os FII com os dez maiores valores e os dez menores valores, respectivamente, de DY realizado dos últimos doze meses.

Tabela 1 – FII com os dez maiores DY realizado de 12 meses

Tabela 2 – FII com os dez menores DY realizado de 12 meses

Vale notar que dentro de todo o universo de FII que foram negociados no mercado secundário nos últimos doze meses existe um total de nove fundos que investem preponderantemente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), sendo que dentre estes nove fundos sete se encontram entre os dez FII com maior DY realizado nos últimos doze meses. Os FII de CRI, como são chamados, apresentaram historicamente DY acima da média devido às características de seus ativos e da natureza dos seus rendimentos que se distinguem dos fundos de imóveis. Os FII de CRI tendem a auferir receitas proporcionalmente maiores oriundas na correção monetária do valor do principal dos seus títulos em carteira, enquanto os FII de imóveis tendem a capturar o efeito da inflação na valorização de seus ativos, sem distribuí-lo como rendimentos, mas tendendo a apresentar maior variação de preço de suas cotas.

A liderança do ranking pelo critério de DY realizado de 12M até o final de agosto ficou com o FII JS Real Estate Renda Imobiliária (JSIM11). Conforme mencionado no último artigo dessa série, esse FII se destacou em relação aos demais fundos por causa de duas distribuições de rendimentos realizadas em novembro e dezembro de 2013, nos valores de R$ 32,55 e R$ 37,08 por título, respectivamente, bem acima do valor distribuído mensalmente recorrente do fundo, historicamente situado entre R$ 5,00 e R$ 7,00. Em novembro do ano passado, houve a alienação dos conjuntos 31-B, 32-B, 41-B e 42-B do condomínio “Millenium Office Park”, que pertenciam à carteira do FII, no valor de R$ 37,3 milhões, gerando assim níveis mais altos de lucro a serem distribuídos em caixa.

Por outro lado, outra categoria relevante de fundos imobiliários, aquela dos fundos que adquirem de forma direta ou indireta participação em shopping centers, colocou oito do seu total de dez fundos entre aqueles que produziram um DY realizado de 12M abaixo da média geral de 9,2%. Desses oito, quatro se encontram entre os dez fundos imobiliários com menor DY realizado de 12M até agosto. Tratam-se dos FII Floripa Shopping (FLRP11B), West Plaza (WPLZ11B), Shopping Pátio Higienópolis (SHPH11) e Via Parque Shopping (FVPQ11).

¹ Tributação aplicada para investimentos com prazo de vencimento maior do que 24 meses.

² O Dividend Yield realizado é calculado a partir da razão entre o montante de rendimentos distribuídos por cota no período em análise e o preço médio das cotas dos fundos no primeiro mês do período. Para evitar distorções, os fundos cujas cotas sofreram amortização durante o período não são considerados. Isto porque as amortizações impactam o preço e o fluxo de rendimentos das cotas, gerando inconsistência na comparação do indicador de DY entre fundos que amortizaram e aqueles que não amortizaram. Também são excluídos os fundos cujas cotas movimentaram um montante negociado inferior a R$ 100.000,00 ou uma quantidade de negócios abaixo de dez no primeiro mês no período analisado.