A variação média dos preços1 das cotas dos Fundos de Investimento Imobiliário (FII), negociadas no mercado secundário da BM&FBOVESPA, e avaliada para o ano de 2014², caminha pelo território negativo. Cerca de 52 fundos apresentaram variação negativa no ano, dentre os 67 que atenderam ao critério de liquidez, e 28 deles acumulam queda superior a 10%. Isto se traduziu em desvalorização média do conjunto total das cotas em percentual da ordem dos 7,96% em 2014. Os dois fundos de maior variação negativa no período, FII Presidente Vargas (PRSV11) e CEO Cyrela Commercial Properties (CEOC11B), com -33,78% e -39,27%, respectivamente, compartilham da mesma e desgostosa característica: o alto nível de vacância em seus imóveis.

A carteira do o FII CEO Cyrela Commercial Properties (CEOC11B) é composta por sete andares do conjunto A da Torre South Corporate, do Edifício Corporate Executive Offices (CEO), na zona oeste do Rio de Janeiro, somando 11.943m². Além disso o fundo conta com uma Renda Mínima Garantida (RMG) até junho de 2015 de 9,0% a.a. sobre o valor da oferta, R$ 100,00. Porém, pouco mais de um ano após o encerramento das obras o fundo ainda busca locatários para os espaços, tendo vacância de 100%. Este cenário de desocupação se desenha a despeito dos esforços empreendidos pela CBRE, responsável pela intermediação das locações das lajes pertencentes ao fundo, e que até novembro de 2014 já havia abordado 850 empresas, das quais 5 ainda estão em contato com a CBRE.

A Figura 1, apresenta os cinco FII com as maiores valorizações e os cinco FII com as maiores desvalorizações acumuladas de preço de cota em 2014 até novembro. A variação de preço, do CEOC11B de outros fundos, pode ser conferida na seção Rankings do TLON.

Figura 1 – Cinco maiores valorizações e desvalorizações de cota de FII entre dezembro de 2013 e novembro de 2014

Por sua vez, o desempenho destoante do FII Mais Shopping Largo 13 (MSHP11), com variação positiva de 41,05% no ano, é explicado pela oferta de compra de imóvel, recebida pelo fundo, em valor bem acima daquele refletido pelo valor de mercado de sua cota na ocasião desta oferta. O fundo tem em sua carteira participação em shopping de mesmo nome, e, pela análise da Figura 1, percebe-se o salto do preço médio de suas cotas entre junho e julho de 2014, quando variaram pelo menos 50%.

No curto prazo, a variação média mensal dos preços das cotas dos FII entre outubro e novembro de 2014, se fixou em -4,14%. Cerca de 75 cotas de FII atenderam ao critério de liquidez, das quais 68 fundos apresentaram variação mensal negativa, fato que pode ser potencialmente explicado pela alta da taxa básica de juros em 0,25 ponto percentual na última semana de outubro.

A acentuação da queda verificada no mês é ilustrada pelas Tabelas 1 e 2 abaixo. O leitor pode conferir em detalhes a variação de preços das cotas de FII na seção Rankings do TLON, além de outras estatísticas.

Percebe-se claramente que a amplitude da variação mensal das cotas deslocou-se quase que inteiramente para o campo negativo. Na ponta inferior do ranking de valorização de cotas, o FII Presidente Vargas (PRSV11) é o fundo de maior recuo do preço médio de suas cotas no período entre outubro e novembro. O PRSV11, investe em dois imóveis de escritórios no centro da cidade do Rio de Janeiro. No início de outubro o administrador do FII comunicou o término da entrega de parte dos imóveis anteriormente alugados pela ANAC, informando que o rendimento do fundo a ser distribuído em novembro sofreria impacto de 20,0%. Não obstante, desta vez no início de novembro, Fato Relevante noticiou a intenção de desocupar, em 2015, a totalidade do imóvel pelo seu inquilino, a empresa de telefonia Telemar Norte Leste S/A. As notícias se somam à desocupação, em janeiro de 2014, das lojas locadas pelo Banco Santander.

Tabela 1 - Cinco maiores desvalorizações de cota de FII entre outubro e novembro de 2014

Por outro lado, o FII Shopping Pátio Higienópolis (SHPH11) foi aquele de maior variação de cotas entre outubro e novembro de 2014, com 6,0%. Por outro lado, entre os outros fundos no rol de valorização de cotas o percentual foi diminuto. Além do SHPH11, apenas o Polo Recebíveis Imobiliários II (PORD11) e o Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11) apresentaram variação percentual superior a 1,0% entre os meses de outubro e novembro de 2014, com 1,4% e 1,3%, respectivamente.

Tabela 2 – Cinco maiores valorizações de cota de FII entre outubro e novembro de 2014

 

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¹ Para cálculos da variação média de preço de cotas, são excluídos tanto os FII que amortizaram no período em análise quanto aqueles que apresentaram nível de liquidez abaixo do patamar mínimo estabelecido pela Uqbar (R$ 100.000,00 em montante e dez negócios). Os preços das cotas de FII são estabelecidos em base mensal, sendo que o preço em determinado mês é calculado como a média dos preços das negociações realizadas na BM&FBOVESPA naquele mês, ponderada pelos respectivos montantes em cada negociação.

² Para se realizar a análise da variação média acumulada de preço de cotas de FII até cada um dos meses de 2014 são computados os preços de todas as cotas que tiveram negociação tanto em dezembro de 2013 como no mês final do período sendo considerado. Como de praxe, para se evitar eventuais distorções causadas por baixo montante negociado, os preços de cotas considerados são os preços médios mensais, ponderados por montante negociado.

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