O Fundo de Investimento Imobiliário (FII) Floripa
Shopping (FLRP11B), que possui 38,0% do shopping center homônimo, apresentou no
último ano corrido uma desvalorização de suas cotas de 24,3% no mercado
secundário da BM&FBOVESPA. O preço médio das cotas se reduziu para R$ 730,56
em abril de 2013. No mesmo período, o fundo distribuiu rendimentos que
totalizaram R$ 106,45 (média mensal de R$ 8,87) por cota. Consequentemente, o dividend yield (DY)* esperado anual do fundo subiu para 14,6% e o DY mensal em abril subiu
para 1,2%.
A cota do fundo vem sofrendo forte ajuste para baixo do seu valor de mercado por conta da aproximação do fim do período no qual o fundo tem direito a uma renda mínima garantida (RMG). A indicação da percepção de mercado é a de que o fundo não será capaz de manter o nível atual de distribuição. A RMG é oferecida por uma das empreendedoras do shopping e se encerra no mês de setembro de 2013, com a última distribuição de rendimentos com este tipo de garantia ocorrendo no mês de outubro. Até lá o fundo deverá continuar distribuindo 0,88% do preço de emissão (R$ 8,80).
O nível de distribuição consolidada que tem sido gerada pelo fundo, sem o reforço proveniente da RMG, tem sido superior a este último. Nos últimos quatro meses o resultado gerado pelo fundo, líquido da RMG, alcançou o patamar de 69,1% do total distribuído. Nos últimos doze meses o fundo apresentou uma média mensal de R$ 233,6 mil de resultado líquido ajustado, o equivalente a um valor de R$ 4,87 por cota. Neste período este resultado líquido ajustado oscilou entre o limite máximo de R$ 463,3 mil (R$ 9,65 por cota) e o limite mínimo de R$ 119,5 mil (R$ 2,49 por cota).
No último mês de abril suas receitas foram compostas principalmente por R$ 238,3 mil de receitas de aluguel, R$ 56,6 mil de receitas de estacionamento e R$ 55,2 mil de receita de aluguel percentual. Do lado das despesas no mês de abril se destacaram as despesas com taxa de administração do fundo, de R$ 58,9 mil, e despesas do shopping, com R$ 57,3 mil. No mês de abril a receita com garantia de rentabilidade foi de R$ 132,8 mil. O resultado líquido se equivaleu a R$ 289,6 mil, o equivalente a R$ 6,03 por cota.
Com o complemento da RMG, o resultado total por cota do fundo em abril subiu para o nível esperado de R$ 8,80, resultando no DY mensal de 1,2% (em cima do preço médio de R$ 730,56). Neste mesmo mês de abril, a média do DY mensal de todos os outros FII que investem em shopping centers negociados na BM&FBOVESPA alcançou apenas 0,53%. A tabela I exibe todos os FII que investem em shopping centers com seus respectivos DY em abril.
Tabela 1 – DY em Abril/13 dos FII de Shopping Center
A cota do fundo vem sofrendo forte ajuste para baixo do seu valor de mercado por conta da aproximação do fim do período no qual o fundo tem direito a uma renda mínima garantida (RMG). A indicação da percepção de mercado é a de que o fundo não será capaz de manter o nível atual de distribuição. A RMG é oferecida por uma das empreendedoras do shopping e se encerra no mês de setembro de 2013, com a última distribuição de rendimentos com este tipo de garantia ocorrendo no mês de outubro. Até lá o fundo deverá continuar distribuindo 0,88% do preço de emissão (R$ 8,80).
O nível de distribuição consolidada que tem sido gerada pelo fundo, sem o reforço proveniente da RMG, tem sido superior a este último. Nos últimos quatro meses o resultado gerado pelo fundo, líquido da RMG, alcançou o patamar de 69,1% do total distribuído. Nos últimos doze meses o fundo apresentou uma média mensal de R$ 233,6 mil de resultado líquido ajustado, o equivalente a um valor de R$ 4,87 por cota. Neste período este resultado líquido ajustado oscilou entre o limite máximo de R$ 463,3 mil (R$ 9,65 por cota) e o limite mínimo de R$ 119,5 mil (R$ 2,49 por cota).
No último mês de abril suas receitas foram compostas principalmente por R$ 238,3 mil de receitas de aluguel, R$ 56,6 mil de receitas de estacionamento e R$ 55,2 mil de receita de aluguel percentual. Do lado das despesas no mês de abril se destacaram as despesas com taxa de administração do fundo, de R$ 58,9 mil, e despesas do shopping, com R$ 57,3 mil. No mês de abril a receita com garantia de rentabilidade foi de R$ 132,8 mil. O resultado líquido se equivaleu a R$ 289,6 mil, o equivalente a R$ 6,03 por cota.
Com o complemento da RMG, o resultado total por cota do fundo em abril subiu para o nível esperado de R$ 8,80, resultando no DY mensal de 1,2% (em cima do preço médio de R$ 730,56). Neste mesmo mês de abril, a média do DY mensal de todos os outros FII que investem em shopping centers negociados na BM&FBOVESPA alcançou apenas 0,53%. A tabela I exibe todos os FII que investem em shopping centers com seus respectivos DY em abril.
Tabela 1 – DY em Abril/13 dos FII de Shopping Center
Baseado no preço médio da cota negociado em abril,
de R$ 730,56, para que o FII Floripa Shopping estivesse distribuindo
mensalmente patamar comparável à média dos FII de shopping centers, seria
necessário que o fundo estivesse pagando tão somente R$ 3,85 por cota por mês.
Isto significa que, pela métrica do DY, mesmo desconsiderando o efeito da RMG,
o FLRP11B atualmente negocia com um desconto em relação aos outros FII com
carteiras com o mesmo tipo de ativo. Um DY mensal de 0,53% e um rendimento por
cota de R$ 4,87 (média mensal do resultado do fundo líquido da RMG)
significariam um preço de cota equivalente a R$ 918,40, ou seja, um valor 25,7%
acima do preço médio de abril e 26,0% acima do preço de fechamento hoje
(21/05/13), de R$ 728,62.
Esta leitura do atual nível de preço da cota é baseada somente no indicar de DY. Outros fatores específicos, principalmente aqueles associados ao Floripa Shopping, poderiam ser incluídos numa análise mais ampla. Caso o fundo venha a manter o seu nível médio de resultado líquido após o fim da RMG, o atual preço da cota do fundo terá se revelado uma oportunidade atual de compra em relação aos outros fundos do setor.
* O dividend yield é o índice de rentabilidade baseada nos rendimentos distribuídos pelos fundos. Esta rentabilidade é calculada somando-se os rendimentos distribuídos no período e dividindo esta soma pelo valor de mercado do preço da cota no mês de referência. O valor de mercado do preço da cota no mês é a média dos preços das negociações realizadas na BM&FBovespa naquele mês, ponderada pelos respectivos montantes negociados.
O dividend yield esperado anual é calculado levando-se em conta as distribuições realizadas nos últimos doze meses e o preço médio das cotas dos fundos no último mês, abril de 2013. Assim, um nível de distribuição no último ano relativamente alto em relação ao preço da cota no último mês significa um dividend yield esperado maior.
Esta leitura do atual nível de preço da cota é baseada somente no indicar de DY. Outros fatores específicos, principalmente aqueles associados ao Floripa Shopping, poderiam ser incluídos numa análise mais ampla. Caso o fundo venha a manter o seu nível médio de resultado líquido após o fim da RMG, o atual preço da cota do fundo terá se revelado uma oportunidade atual de compra em relação aos outros fundos do setor.
* O dividend yield é o índice de rentabilidade baseada nos rendimentos distribuídos pelos fundos. Esta rentabilidade é calculada somando-se os rendimentos distribuídos no período e dividindo esta soma pelo valor de mercado do preço da cota no mês de referência. O valor de mercado do preço da cota no mês é a média dos preços das negociações realizadas na BM&FBovespa naquele mês, ponderada pelos respectivos montantes negociados.
O dividend yield esperado anual é calculado levando-se em conta as distribuições realizadas nos últimos doze meses e o preço médio das cotas dos fundos no último mês, abril de 2013. Assim, um nível de distribuição no último ano relativamente alto em relação ao preço da cota no último mês significa um dividend yield esperado maior.
