Seguem abaixo os resumos referentes às assembleias de CRI divulgadas no mês de agosto de 2015.

Quando se analisa a evolução mensal recente do volume do mercado primário de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), se constata um considerável declínio nos montantes e no número de operações realizadas nos meses de junho e julho últimos. Em julho, por exemplo, apenas R$ 100,7 milhões em CRI foram emitidos, referindo-se a quatro operações, o que se configura o mais baixo nível para um único mês desde agosto de 2009. Exposto neste movimento de retração está o completo desaparecimento nestes últimos dois meses de emissões destes títulos com remuneração indexada à Taxa Referencial (TR), um tipo de indexação que vinha demonstrando forte predominância neste mercado, normalmente associada a títulos lastreados em créditos de natureza corporativa.

Durante os sete primeiros meses deste ano, as agências SR, S&P, Liberum, Fitch, LF e Austin foram responsáveis pelo total realizado de atribuições de classificação de risco para Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). Conjuntamente, foram 26 atribuições realizadas, que se referiram a um montante consolidado de R$ 979,9 milhões no período. Se comparado aos 22 títulos, que somaram montante de R$799,1 milhões, aos quais foram atribuídas classificações no mesmo período em 2014, houve crescimento de 18,2% e de 22,6% em relação a estes indicadores respectivamente. Contudo, vale ressaltar a mudança de participação no total auferida por cada uma das agências atuantes, que se traduziu em uma considerável alteração nas posições dos respectivos ranking por indicador.

Agência Fitch atribuiu classificação de risco “AA+” à 108ª série da 1ª emissão da RB Capital Companhia de Securitização. A série será emitida em montante de R$ 210,0 milhões, terá prazo de 120 meses e pagamentos mensais de juros sem carência. Segundo a Fitch, a 108ª série é lastreada por uma CCI representativa de pagamentos oriundos de contrato de promessa de compra e venda entre a Galleria Empreendimentos Imobiliários, vendedora, e a CSC 122 Participações, compradora. Ambas as SPE são integralmente controladas pela Iguatemi Empresa de Shopping Centers (Iguatemi), cuja classificação também é “AA+”. O imóvel objeto da aquisição é o Galleria Shopping, localizado em Campinas-SP. A operação conta com a fiança prestada pela Iguatemi, com a alienação fiduciária do empreendimento e com a cessão fiduciária da receita de locação mínima, do percentual de vendas, e das receitas de estacionamento.  Os principais fundamentos utilizados pela agência para esta classificação foram: (i) a qualidade de crédito da fiadora; (ii) a alavancagem elevada; (iii) o casamento das taxas; (iv) o fundo de reserva de caixa sempre equivalente às próximas três amortizações programadas; e (v) as despesas operacionais da transação que serão arcadas pela Iguatemi.

A RB Capital Companhia de Securitização publicou aviso ao mercado sobre a distribuição pública da 108ª série da 1ª emissão de CRI da companhia. A oferta, a ocorrer nos termos da ICVM 400 e da ICVM 414, soma R$ 210,0 milhões e tem previsão de início no dia 23 de setembro de 2015 e será coordenada pelo Banco BTG Pactual e pelo Banco Bradesco BBI. O CRI, que é avaliado com a nota ‘AA+(exp)sf(bra)’ pela Fitch, é lastreado por CCI representativa de contrato de promessa de compra e venda entre a Galleria Empreendimentos Imobiliários, a cedente, e a Nova Galleria Empreendimentos Imobiliários, devedora da operação. Ambas as partes são integralmente controladas pela Iguatemi Empresa de Shopping Centers. O contrato de compra e venda ser refere ao Galleria Shopping, localizado em Campinas/SP. A operação conta com fiança prestada pelo Iguatemi, alienação fiduciária do imóvel, e cessão fiduciária da receita de locação mínima e do percentual de vendas, assim como com as receitas de estacionamento, como informa o relatório de classificação de risco. A remuneração do CRI é equivalente a 100% da taxa DI a ser acrescida de spread a ser definido em procedimento de bookbuilding, limitado ao máximo de 0,40%.

O mês de julho de 2015 entrará para a história do mercado de securitização imobiliária como um dos mais fracos em termos de montante emitido de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). Apenas quatro operações foram realizadas no mês totalizando R$ 100,7 milhões em títulos emitidos. Antes desta marca, o menor montante mensal captado havia sido registrado em agosto de 2009, R$ 78,2 milhões. A queda é a segunda consecutiva no ano e, de certa forma, esperada. Para uma análise das transformações no mercado de CRI, ver “Emissões de CRI caem em junho e perfil de lastro pode se alterar”.  

O volume consolidado do mercado secundário de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), considerando apenas as transações dos títulos já emitidos há mais de 180 dias, atingiu em julho o montante de R$316,8 milhões, referentes a 374 negociações. Pelo critério do montante negociado, houve uma queda percentual de 30,3% em relação ao mês de julho de 2014, quando R$454,6 milhões (245 negociações) haviam sido negociados. Já quando se utiliza o mês de junho de 2015 como referencial, tem-se uma queda ainda maior, que alcança 85,9%, dado que naquele mês haviam sido negociados R$2,25 bilhões (421 negociações), a maior cifra mensal dos últimos doze meses. A Figura 1 apresenta o histórico de montante negociado e de negociações de CRI registrados na Cetip, trazendo as cifras referentes aos meses de junho e julho desde 2009.

A partir deste mês de agosto a Uqbar irá publicar mensalmente um artigo trazendo os resumos das atas de assembleias de titulares de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), emitidos por todas as companhias securitizadoras de crédito imobiliário no mercado brasileiro, divulgadas no mês precedente. O nível de transparência informacional praticada e exigida em bases regulamentares no mercado de CRI ainda requer muitos avanços. Esta série mensal cobrindo o conteúdo das atas de assembleia de CRI busca contribuir no sentido de mitigar, na medida do possível, a relativa falta de informações disponíveis sobre o andamento e desempenho das operações vigentes de CRI.

Seguem abaixo os resumos referentes às assembleias de CRI divulgadas no mês de julho de 2015. 

No mês de junho de 2015 houve apenas dez emissões de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) que, juntas, somaram R$ 566,3 milhões. O montante em emissões foi 76,4% inferior ao registrado no mês anterior, R$ 2,40 bilhões, referentes a 28 operações, e 69,9% inferior ao registrado em junho de 2014, R$1,88 bilhão, referente a 14 operações. Dentre as operações de CRI realizadas no mês de junho do ano corrente, quatro pertencem à categoria de ativo-lastro Aluguel, todas possuindo empresas do setor privado como devedoras, sendo duas lastreadas por contratos de aluguéis devidos por lojistas de shoppings centers e duas por contratos do tipo built-suit. Outras quatro operações realizadas no último mês pertencem à categoria de ativo-lastro Crédito imobiliário, sendo que em duas delas o crédito é voltado para loteadoras desenvolverem empreendimentos e em outras duas para pessoas físicas comprarem lotes. As outras duas operações realizadas neste período ainda não foram analisadas e classificadas pela Uqbar, pois a mesma não teve acesso aos documentos das operações.

Enquanto o mês de maio se mostrou movimentado pela quantidade de operações de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) que foram realizadas – em número que atingiu o recorde mensal histórico - em junho o destaque recaiu sobre a estreia de companhias no ranking de Securitizadoras Imobiliárias para o ano de 2015. Ao longo do mês de junho quatro novas securitizadoras ingressaram no ranking, RB Capital, BRC, Gaia e Logos, perfazendo agora um total de quinze securitizadoras que já realizaram emissões no primeiro semestre de 2015. Juntas as quatro ingressantes emitiram R$ 291,0 milhões, distribuídos em cinco operações, o que corresponde a 4,7% e 7,0% do montante e do número de CRI emitidos entre janeiro e junho de 2015, que foram de R$ 6,23 bilhões e 71 operações, respectivamente.