Ao findar o primeiro semestre de 2015, as transações mais genuinamente relacionadas ao mercado secundário¹ envolvendo Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) realizadas na Cetip somaram R$ 4,78 bilhões, contra R$ 3,64 bilhões no mesmo período de 2014. O montante dos últimos seis meses foi distribuído em 2.353 negociações, contra 1.534 no mesmo período do ano passado. Em termos percentuais, se comparados os períodos já citados de 2014 e 2015, o último apresentou crescimento de 31,2% em relação ao primeiro ao se considerar o montante negociado e 53,4% quando se refere ao número de negócios. A Figura 1 apresenta um comparativo do montante e do número de negociações ocorridas em cada um dos seis primeiros meses dos anos de 2014 e 2015.

A Ápice Securitizadora, na qualidade de emissora dos CRI da 35ª e 36ª séries da sua 1ª emissão, publicou Fato Relevante para informar que, em 09 de junho de 2015, recebeu correspondência dos devedores, garantidores fiadores e cedentes da operação. A correspondência informava que foram efetuados: a recomposição do fundo de reserva, bem como a multa e juros inerentes ao fundo de reserva; o pagamento integral do fluxo de pagamento da amortização e remuneração dos CRI referente ao mês de junho de 2015, mediante depósito de recursos próprios em uma das contas centralizadoras, independente do fluxo dos créditos imobiliários que serão depositados nas contas centralizadoras. Além disso, restou o compromisso de realizar a recompra integral dos Créditos Imobiliários até o dia 07 de agosto de 2015, e garantir o fluxo de pagamento da amortização e remuneração dos CRI referentes aos próximos meses.  Em razão destes fatos novos, a securitizadora informa que, em 19 de junho de 2015, os investidores reunidos em assembleia geral de titulares dos CRI decidiram, em maioria, reverter o vencimento antecipado dos CRI declarado anteriormente em 25 de maio de 2015, bem como a obrigação de Recompra Compulsória, de modo que a Ápice não dará início aos procedimentos necessários para excutir e/ou executar as garantias da emissão dos CRI. Finalmente, com a reversão da declaração do vencimento antecipado, bem como da obrigação de Recompra Compulsória, a Ápice ficou autorizada a prosseguir com o pagamento das amortizações e remuneração dos CRI, conforme estabelecido no Termo de Securitização. A Uqbar publicou, em 27 de maio, o artigo “Recompra compulsória de CRI acionada contra M.Grupo” acompanhando o desenrolar do caso. A Credit Suisse Hedging-Griffo e o Banco Fator, administradores dos FII Recebíveis Imobiliários e Fator Verita, respectivamente, publicaram Fato Relevante para comunicar sobre as decisões tomadas pelos investidores. Pontualmente, a CSHG informa ter votado contrariamente à reversão da obrigação de recompra compulsória e em favor da execução imediata de todas as garantias. Adicionalmente, a administradora, informa que, na data de emissão, o saldo devedor do CRI correspondia a aproximadamente 26% do valor indicado no laudo de avaliação dos imóveis dados em garantia.

A agência Fitch atribuiu classificação de risco à proposta de emissão da 50ª série de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) da Ápice. Esta série é lastreada por um contrato atípico de locação na modalidade build-to-suit entre a locatária, Teleperformance, e a locadora, Maxxima. O objeto da locação é um imóvel comercial localizado em Natal (RN), utilizado como call center. Os CRI têm prazo de 137 meses, com amortizações mensais de juros e principal até o vencimento final esperado, em janeiro de 2027. A classificação está fundamentada na qualidade de crédito da locatária, na ausência de risco de construção, no casamento de índices e taxas, no seguro patrimonial contratado pela Teleperformance, na alienação fiduciária do imóvel e na fiança bancária.

O mercado primário de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) se mostrou intenso no mês de maio de 2015. O número de CRI emitidos naquele mês alcançou a admirável marca de 27 operações, que somaram a também importante cifra de R$ 2,48 bilhões. Estas quantias superam com folga aquelas referentes ao mesmo mês de 2014, quando foram emitidas oito operações, perfazendo apenas R$ 514,4 milhões. Com efeito, as operações de CRI realizadas em maio contribuíram para que, findos os cinco primeiros meses de 2015, o número acumulado de operações realizadas chegasse a 62, totalizando R$ 5,78 bilhões em títulos. Trata-se do maior número de operações já registrado para os primeiros cinco meses do ano em toda a história deste mercado. De maneira comparativa, no igual período de 2014 haviam sido realizadas apenas 37 operações, pouco mais da metade do total de 2015. Em termos de montante emitido a cifra total para 2015 ainda fica um pouco abaixo daquela referente a 2014, que havia sido de R$ 6,11 bilhões, embora se fixe como a segunda maior marca já atingida para este período de tempo desde o início deste mercado.

De janeiro a maio de 2015 os negócios registrados na Cetip mais genuinamente relacionados ao mercado secundário¹ de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) somaram montante equivalente R$ 2,53 bilhões. Representando apenas 30,9% do montante total negociado, R$ 8,17 bilhões, a cifra é inferior ao registrado no mesmo período de 2014, que havia sido de R$ 3,11 bilhões. Mais revigorante é o número de negócios ocorridos nos cinco meses de 2015, 1.932, que representam fatia de 79,7% do total, 2.425, tendo crescido em relação a 2014, quando haviam sido registrados 1.106 negócios.

Após maio de 2015 apresentar o melhor desempenho mensal histórico do mercado primário de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), os rankings das Securitizadoras Imobiliárias passaram por reordenações entre alguns de seus participantes. Brazilian Securities, Ápice e Habitasec galgaram posições  nos rankings referentes a 2015 tanto sob o critério do número de operações quanto pelo montante emitido. Por outro lado, Barigui e Cibrasec, as líderes sob cada um dos critérios, respectivamente, reforçaram suas posições. Se a Barigui emitiu o número recorde de 21 CRI - somando R$ 1,25 bilhão- apenas no mês de maio, se isolando na liderança sob este critério, a Cibrasec trouxe à tona apenas uma operação de R$ 517,9 milhões em CRI no mesmo mês, o suficiente para permanecer no topo da escala arranjada pelo montante emitido, embora por pequena margem de distância da Barigui.

Como tem sido amplamente ressaltado pela Uqbar nos artigos e curtas publicados no TLON, a dimensão do mercado primário de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), que é o principal título de securitização imobiliária no Brasil, evoluiu de maneira substancial nos últimos anos. Para efeito comparativo, em 2013 e 2014 foram emitidos em montante de CRI o equivalente a 72,6% da cifra relativa aos catorze anos anteriores. A despeito deste avanço, as operações que têm correspondido à parte predominante do total emitido se referem a CRI com devedor corporativo, o que ainda se distancia das características ideais esperadas da composição de um mercado desenvolvido. Tal tendência se explica, em parte, pelo fato de que, para atender exigibilidades quanto ao direcionamento de recursos captados junto à caderneta de poupança, grandes bancos vêm adquirindo CRI emitidos com lastro cedido por eles próprios, lastro este composto por créditos imobiliários corporativos. A nova Resolução Nº 4.410, publicada em 28 de maio pelo Banco Central do Brasil, visa restringir este tipo de prática, pondo termo no cômputo de CRI com lastro em financiamentos imobiliários de perfil corporativo para contabilização das exigibilidades referentes ao atendimento da alocação dos recursos captados junto à poupança.

O descumprimento, em diversas ocasiões, das obrigações assumidas pelos devedores, garantidores fiadores e cedentes - que são empresas pertencentes ao M.Grupo - da 35ª e 36ª séries da primeira emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) da Ápice, culminou com a declaração, pelos investidores dos títulos, de evento de Recompra Compulsória. Em virtude do inadimplemento da parcela dos créditos imobiliários referente ao mês de março de 2015, vinculada ao pagamento de amortização e remuneração mensal dos CRI, a Ápice precisou utilizar recursos do Fundo de Reserva da operação, que também não foi recomposto pelas partes.

Como seriam as características de um mercado de securitização imobiliária desenvolvido e agregador de valor no Brasil? A resposta para esta pergunta é ampla, envolvendo a possibilidade de mais de um tipo de modelo e a análise da interação do mercado de securitização com o mercado de crédito, bancário e não bancário, e com os objetivos de política econômica do país. Porém, independentemente do modelo adotado, pode-se apontar algumas características que sempre seriam imprescindíveis a um mercado de securitização imobiliária que fosse considerado desenvolvido e agregador de valor. Por exemplo, este mercado teria uma participação substancial de operações com lastro em carteiras pulverizadas, ou ainda com lastro composto por financiamento habitacional, e teria os seus títulos, lastreados nestes lastros, adquiridos por investidores institucionais. Ademais, tais operações tenderiam a ser originadas, estruturadas e administradas por diferentes prestadores de serviços, independentes e especialistas em suas respectivas áreas, com mitigação de risco de conflito de interesse. Tais características assegurariam um mercado de securitização que estaria exercendo de forma plena seu potencial de aumento de eficiência sistêmica e, consequentemente, de incremento do desenvolvimento econômico.

A Fitch rebaixou a classificação da 156 ª série da 1ª emissão de CRI da Brazilian Securities, de 'A-sf(bra)' para ‘BBBsf(bra)’. O rebaixamento decorre das recuperações limitadas do elevado estoque de créditos em atraso, que gerou um spread negativo entre lastro e o CRI sênior. Como consequência disso e da falta de um gatilho de sobrecolateral mínimo, o reforço de crédito, que desconsidera financiamentos com atrasos acima de 180 dias e propriedades retomadas, continuou caindo e chegou a menos 6,5%. Em 31 de março de 2015, a carteira possuía um saldo devedor de R$21,3 milhões e era composta por 155 contratos. O saldo devedor da série sênior era de R$ 19,2 milhões. Além disso, o lastro dos CRI era composto por uma posição de BNDU (Bens Não de Uso Próprio) de R$ 1,1 milhão e havia R$ 780,00 mil em caixa. Segundo a agência, o índice médio de pré-pagamentos (média mensal anualizada) para a carteira, de 8,8% nos últimos 12 meses, está dentro do esperado. Os cinco maiores tomadores representam 16,2% do saldo total da carteira, e os dez maiores, 25,0%. Estes valores, apesar de elevados, estão abaixo da média de operações semelhantes.