Domus vira Companhia Hipotecária e entra no radar de securitizadoras

No dia 12 de maio, a Domus Companhia de Crédito Imobiliário foi autorizada pelo Banco Central a tornar-se Companhia Hipotecária. Normalmente, tal mudança de objetivo social é alcançada somente após a concordância pelo banco regulador de que o passivo e o balanço patrimonial da empresa se sustentem em bases reais de mercado.

O processo de transformação de companhias de crédito imobiliário em Companhias Hipotecárias é desejável pelo órgão regulador. É comum ainda companhias de crédito imobiliário que carregam pendências no passivo originadas na captação de recursos da época do antigo Banco Nacional de Habitação (BNH), créditos estes assumidos depois pela Caixa Econômica Federal.

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SEC propõe inclusão de software de simulação nas ofertas de títulos de securitização

O órgão regulador do mercado de capitais norte-americano, a Securities Exchange Commission (SEC), está decidido a implementar mudanças significativas no mercado de securitização, mostrando que as lições aprendidas com a ultima crise não ficarão somente na teoria. No último dia 7 de abril, a agência publicou e solicitou comentários para sua proposta, de 667 páginas, de nova regulamentação para o mercado de asset-backed securities (ABS). A proposta inclui novas regras para o processo de oferta pública e aborda vários aspectos relativos a transparência e ao fornecimento de informações destes títulos de securitização.

As medidas são inúmeras, algumas bem específicas para o mercado que regula. Porém, a grande maioria, caso sejam aplicadas ao mercado norte-americano, certamente serão adotadas por diversos outros órgãos reguladores. Em alguns casos, existe um bom alinhamento das propostas da SEC com as últimas iniciativas do seu equivalente nacional, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM). É o caso da exigência do fornecimento de informações específicas sobre o comportamento do lastro desses títulos, a carteira de direitos creditórios, nos relatórios regulares submetidos a agência, iniciativa similar a proposta pela CVM na última audiência pública sobre Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC). Para mais informações sobre esta audiência, favor ler Curta de 19/04/2010 “Uqbar divulga seus comentários a respeito da Instrução da CVM de Normas Contábeis de FIDC”.

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Primeira emissão de CRI de valor unitário abaixo de R$ 300.000,00

No dia 26 de abril a RB Capital Securitizadora S.A. emitiu 635 CRI no valor nominal unitário de R$ 98.036,59, para um total de R$ 62.253.234,65. De acordo com o banco de dados da Uqbar, trata-se da primeira emissão de certificados de recebíveis imobiliários (CRI) com valor unitário abaixo de R$ 300.000,00.

Apesar da denominação inferior a R$ 300 mil, a oferta foi direcionada a investidores qualificados, incluindo entidades abertas e fechadas de previdência complementar, seguradoras, fundos de investimento e pessoas físicas. Os títulos têm como lastro CCI, representativas de créditos imobiliários oriundos de um compromisso de venda e compra em que a Paulis Shopping Administradora e Incorporadora Ltda., empresa de propósito específico (SPE) do grupo General Shopping Brasil, S.A. (GSB), vende o Shopping Top Center para o fundo de investimento imobiliário Top Center (FII Top Center). Os CRI tem um prazo de 121 meses, ressalvadas as hipóteses de amortização extraordinária ou resgate antecipado, amortizam mensalmente, pagam juros de 9,03% ao ano e são atualizados monetariamente pelo IPCA/IBGE. Os investidores contam com as seguintes garantias: (i) a fiança da GSB, (ii) alienação fiduciária de imóveis; (iii) cessão fiduciária de créditos imobiliários; e (iv) alienação fiduciária de cotas da Paulis, e de uma outra SPE que controla um outro shopping da GSB, o Shopping do Vale. . Após a amortização final dos CRI, a propriedade do shopping é do FII Top Center, cujo único cotista é uma empresa do grupo GSB. A Moody’s atribuiu aos CRI a classificação de risco A2br.

Cresce participação do Investidor Pessoa Física no mercado de CRI

O ano de 2009 registrou aumento significativo da participação do investidor pessoa física na aquisição de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). Enquanto em 2007 e 2008 esta fatia não superou 10,0% do total de CRI emitidos, em 2009 houve um salto para mais de 25,0%. Esta tendência está em linha com a maior capacidade recente dos bancos de colocar títulos privados de renda fixa perante investidores pessoa física, decorrente do aumento de interesse de seus clientes por maiores retornos, principalmente daqueles pertencentes a classe Private Banking.

A participação de pessoas físicas em investimentos em CRI deverá se intensificar, de forma indireta, com a Lei 12.024, aprovada em agosto de 2009. Com a nova lei, o benefício fiscal existente para pessoa física que investe em CRI foi replicado através da estrutura dos Fundos de Investimento Imobiliário (FII). Consequentemente, tornou-se possível a aquisição destes títulos pelo pequeno investidor através da estrutura dos fundos imobiliários e multiplicou-se o potencial de distribuição e colocação tanto das cotas dos FII como dos próprios CRI.

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CRI com lastro residencial em alta

O crédito imobiliário securitizado via Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) registrou um aumento na participação dos créditos originados junto a pessoas físicas decorrentes da compra de imóveis residenciais, aqueles que compõem o que se denomina lastro residencial. Estes voltaram a crescer em 2009 para 35,3% do total de emissões no ano, depois de terem caído para 14,5% em 2008.

Apesar do montante total de CRI emitido em 2009 ter sido inferior ao do ano anterior, R$ 3,80 bilhões contra R$ 4,70 bilhões, o montante de CRI com lastro residencial securitizado no ano foi recorde, atingindo R$ 1,44 bilhão e registrando um crescimento de 111,2% frente ao ano anterior (R$ 681,6 milhões). Os créditos decorrentes do financiamento de imóveis industriais ou comerciais para grandes empresas, aqueles que compõem o que se denomina lastro corporativo, continuam a representar a maior parte do crédito securitizado anualmente, tendo em 2009 representado 64,7% do total securitizado.

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FII vai pré-pagar CRI com recursos de emissão

Uma nova operação de fundo de investimento imobiliário, a do RB Capital Renda I FII, está em vias de receber o registro da CVM, já de roadshow encerrado e com ofertas de investidores recebidas. Trata-se de uma oferta pública de R$ 132.000.053,94 em cotas, sendo que, deste total, R$ 121.466.240,01 se referem a uma emissão primária do fundo, e o restante, de R$ 10.533.813,93, representam uma emissão secundária de cotas atualmente nas mãos do RB Capital Real Estate I - Fundo de Investimento em Participações.

Esta emissão, o tipo de aplicação dos recursos levantados, e a formação da carteira de ativos do fundo trazem para o mercado algumas novidades. O RB Capital Renda I FII foi criado com outro nome, o FII Patrimonial I, o qual tinha um patrimônio líquido de menos de R$ 5,0 milhões. Agora, seguindo sua política de investimentos que prioriza a aquisição de empreendimentos imobiliários construídos e locados na modalidade built-to-suit, com contratos de locação atípicos, o fundo tem como objetivo construir uma carteira com sete grandes locatários nos setores de grandes lojas, centros de distribuição e produção. São eles, espalhados do Paraná à Bahia, imóveis da Ambev, Danfoss, C&A, Leader, Barry Callebaut, Magazine Luiza e Telha Norte.

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Mais um FII dedicado a CRI vem a mercado

A segunda oferta pública de cotas de um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) dedicado a investimentos em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras de Crédito Imobiliário e Letras Hipotecárias foi registrada ontem, 27 de outubro, na CVM. Desta vez, a captação alvo de R$130,0 milhões do CSHG Recebíveis Imobiliários BC FII supera em cinco vezes os recursos que estão sendo levantados pelo FII Excellence, a primeira oferta de um FII dedicado a CRI, registrada na CVM há pouco mais de três semanas.

O coordenador-líder da emissão e administrador deste novo fundo será a Credit Suisse Corretora de Valores S.A. A Brazilian Capital atuará como consultor de investimentos e o Banco Itaú será a instituição depositária.

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Evento de securitização reflete otimismo no mercado

Em seminário realizado na BM&FBOVESPA no dia 8 de outubro, que contou com a presença de mais de 120 profissionais do mercado de securitização, participantes puderam debater o estágio atual de desenvolvimento do setor, o potencial de crescimento que se delineia à frente e as principais questões do momento que impedem um crescimento ainda mais vigoroso dos títulos de securitização e das finanças estruturadas.

O evento, organizado pela Uqbar, iniciou-se com uma palestra da gerente de aperfeiçoamento de normas da Comissão de Valores Mobiliários, Flávia Mouta, na qual foi traçado um histórico da evolução recente do arcabouço jurídico-regulamentar do mercado de finanças estruturadas, em especial os desenvolvimentos realizados nos setores de Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC) e de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).

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Primeiro FII dedicado a CRI deve entrar em operação em duas semanas

Os primeiros efeitos da nova legislação tributária, que possibilita a isenção de imposto na fonte nas aplicações em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras de Certificados Imobiliários (LCI) e Letras Hipotecárias (LH) por parte dos Fundos de Investimento Imobiliário (FII), se farão sentir em breve no mercado de capitais.

A primeira oferta pública de emissão de cotas de um FII que se dedicará a investimentos em CRI, LCI e LH está em análise na CVM. Trata-se de R$ 27,0 milhões em cotas a serem ofertadas do FII Excellence, coordenada pelo Banco Ourinvest.

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CRI - Renda Fixa ou Variável?

A pergunta pode parecer retórica, afinal, a Lei Federal nº 9.514 que cria os certificados de recebíveis imobiliários (CRI), deixa claro em seu artigo 7º que, dentre as características que este título de crédito deve apresentar, está a taxa de juros, fixa ou flutuante. Portanto, trata-se de um título de renda fixa. Porém, ao ler o termo de securitização da operação Aetatis Securitizadora 2009-2, a pergunta título do artigo e outras mais podem surgir na cabeça do leitor.

No último dia 27 de maio, a Aetatis Securitizadora emitiu três títulos lastreados em uma carteira de créditos imobiliários: um CRI de classe sênior, um CRI de classe subordinada sênior, chamado de subordinado A, e um CRI de classe subordinada, chamado de subordinado B. Os respectivos números de série são 6, 7 e 8.

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