O mercado secundário de cotas de Fundos de Investimento Imobiliário (FII) negociados na BM&FBOVESPA voltou a apresentar um nível de liquidez à altura de seus melhores meses históricos. Em abril de 2010, R$ 20,7 milhões em cotas de FII trocaram de mãos de investidores em cima de 1.733 negócios. Foi o melhor mês em montante consolidado negociado desde outubro de 2009 e o segundo melhor mês da história do setor em termos de número de negócios, só ficando atrás da marca de 1.959 do mês passado.

O mercado secundário de cotas de FII havia se retraído em termos de liquidez a partir do último bimestre do ano passado e só sinalizou uma retomada de crescimento a partir de março último. Neste período de baixa, o volume mensal ficou abaixo de R$ 10,0 milhões, se recuperando para R$ 16,3 milhões no último mês do primeiro trimestre. Um dos fatores que certamente contribuiu para este hiato menos líquido na bolsa foi o volume de ofertas primárias no mesmo período. A demanda do investidor pessoa física, protagonista do mercado secundário de FII, tende a priorizar as ofertas primárias, em detrimento do mercado secundário, devido ao desconto relativo que os fundos costumam embutir na precificação de suas cotas na oferta primária.

O mercado secundário de cotas de Fundos de Investimento Imobiliário (FII) operou com tendência de queda no mês de abril. Por outro lado, o montante consolidado negociado cresceu marcadamente, registrando o maior volume desde outubro do ano passado, e o número de negócios realizados foi o segundo maior da história do setor.

Um novo fundo, o FII Caixa Cedae, passou a integrar o conjunto de fundos cujas cotas estão sendo negociadas no mercado secundário na BM&FBOVESPA. De um total agora de 25 FII que foram negociados em março e abril,15 sofreram valorização negativa de preço de cota entre um mês e o outro. A média linear de variação mensal de preço de cotas, para todos os fundos, sem considerar ponderações por valor de mercado, foi de -0,82% neste último período, contra 0,73% registrados no período mensal anterior.

Não houve alternâncias na classificação de desempenho dos grupos consolidados de FIDC por ativo-lastro durante o mês de março de 2010. Quatro categorias tiveram Variação de PDD Normalizada (?PDDn)positiva (deterioração), sendo que as categorias Recebíveis do Agronegócio e Títulos Mobiliários obtiveram um ?PDDn acima de um, conforme pode-se observar na tabela abaixo. Isto significa que o nível de PDD consolidado nestas categorias cresceu em mais de 1,0% do montante consolidado de direitos creditórios.

A Uqbar dá continuidade hoje a sua publicação mensal da classificação dos grupos consolidados de FIDC por ativo-lastro, usando como critério os mesmos índices construídos para classificar os FIDC individualmente, quais sejam, o PDD Normalizado, ou PDDn, e a Variação de PDD Normalizada (ver definição dos índices na Curta de 20/08/09 Classificação de Carteiras de FIDC por Índices de Desempenho).

Dando prosseguimento à série mensal que analisa o setor de Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC), a Uqbar publica a classificação dos FIDC de maior PDD Normalizado (PDDn) e de maior e menor Variação de PDD Normalizada (?PDDn) no mês de março de 2010.

As classificações excluem fundos com nível de Patrimônio Líquido ou de Direitos Creditórios inferior a R$ 10,0 milhões, evitando-se assim efeitos distorcidos que podem ocorrer no período final de amortização de alguns fundos e comparações com fundos já em fase final de liquidação.

No final de abril, foi concedido pela CVM o registro para a oferta pública de cotas de um novo fundo imobiliário. O Fundo de Investimento Imobiliário (FII) Campus Faria Lima tem como principal objetivo a aquisição de um imóvel comercial para posterior locação ao INSPER (Instituto de Ensino e Pesquisa), instituição de ensino superior brasileira que atual na área de negócios e economia. Serão R$ 167,0 milhões relativos a uma emissão de 167 mil cotas a um valor unitário de R$ 1.000,00.

A política de investimento do fundo, conforme seu regulamento e prospecto, indica que os recursos da primeira distribuição serão usados para comprar o imóvel escolar que pertence atualmente ao FII Premier Realty, no bairro de Vila Olímpia em São Paulo, onde também será construída uma expansão para posterior locação ao próprio INSPER.

O órgão regulador do mercado de capitais norte-americano, a Securities Exchange Commission (SEC), está decidido a implementar mudanças significativas no mercado de securitização, mostrando que as lições aprendidas com a ultima crise não ficarão somente na teoria. No último dia 7 de abril, a agência publicou e solicitou comentários para sua proposta, de 667 páginas, de nova regulamentação para o mercado de asset-backed securities (ABS). A proposta inclui novas regras para o processo de oferta pública e aborda vários aspectos relativos a transparência e ao fornecimento de informações destes títulos de securitização.

As medidas são inúmeras, algumas bem específicas para o mercado que regula. Porém, a grande maioria, caso sejam aplicadas ao mercado norte-americano, certamente serão adotadas por diversos outros órgãos reguladores. Em alguns casos, existe um bom alinhamento das propostas da SEC com as últimas iniciativas do seu equivalente nacional, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM). É o caso da exigência do fornecimento de informações específicas sobre o comportamento do lastro desses títulos, a carteira de direitos creditórios, nos relatórios regulares submetidos a agência, iniciativa similar a proposta pela CVM na última audiência pública sobre Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC). Para mais informações sobre esta audiência, favor ler Curta de 19/04/2010 “Uqbar divulga seus comentários a respeito da Instrução da CVM de Normas Contábeis de FIDC”.

O órgão regulador do mercado de capitais norte-americano, a Securities Exchange Commission (SEC), está decidido a implementar mudanças significativas no mercado de securitização, mostrando que as lições aprendidas com a ultima crise não ficarão somente na teoria. No último dia 7 de abril, a agência publicou e solicitou comentários para sua proposta, de 667 páginas, de nova regulamentação para o mercado de asset-backed securities (ABS). A proposta inclui novas regras para o processo de oferta pública e aborda vários aspectos relativos a transparência e ao fornecimento de informações destes títulos de securitização.

As medidas são inúmeras, algumas bem específicas para o mercado que regula. Porém, a grande maioria, caso sejam aplicadas ao mercado norte-americano, certamente serão adotadas por diversos outros órgãos reguladores. Em alguns casos, existe um bom alinhamento das propostas da SEC com as últimas iniciativas do seu equivalente nacional, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM). É o caso da exigência do fornecimento de informações específicas sobre o comportamento do lastro desses títulos, a carteira de direitos creditórios, nos relatórios regulares submetidos a agência, iniciativa similar a proposta pela CVM na última audiência pública sobre Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC). Para mais informações sobre esta audiência, favor ler Curta de 19/04/2010 “Uqbar divulga seus comentários a respeito da Instrução da CVM de Normas Contábeis de FIDC”.

Contrariando a trajetória nos últimos onze meses, o montante consolidado de Provisão para Devedores Duvidosos (PDD) do setor de Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC) caiu no mês de março de 2010. Ademais, o movimento de decréscimo se deu enquanto o consolidado de créditos vencidos e não pagos (Atrasos) e o consolidado de Patrimônio Líquido (PL) apresentaram crescimento, o que configura uma pequena inversão da tendência de longo prazo dos valores relativos destes indicadores que vinha sendo consolidada.

O montante consolidado de PDD baixou para R$ 1,71 bilhão no final de março, contra R$ 1,77 bilhão no mês anterior, uma queda de 3,4%. Ao passo que Atrasos subiram para R$ 2,34 bilhões, contra R$ 2,30 bilhões em fevereiro, e o nível de PL atingiu R$ 34,76 bilhões, comparado com R$ 33,67 bilhões no mês último, representando crescimentos de 1,7% e 3,2% respectivamente. Como de praxe, estes números excluem o FIDC NP Sistema Petrobras.

O retorno estimado médio linear dos rendimentos dos Fundos de Investimento Imobiliário (FII) negociados no mercado secundário da BM&FBOVESPA ficou em 9,04% a.a. no mês de março de 2010, virtualmente inalterado em relação à taxa de 9,03% do mês anterior. No cômputo da taxa média do mês não foi considerado o FII Ancar IC devido à liquidez simbólica do fundo, conforme atesta a tabela abaixo que apresenta o ranking de rendimentos do setor no mês de março.

A manutenção do nível geral do retorno estimado se deu apesar de uma valorização, no mês de março, de 0,7% no preço médio negociado das cotas dos FII no mercado secundário (ver Curta de 06/04/10, Cotas de FII, com liquidez crescente, continuam tendência de alta em março). O cálculo do retorno estimado dos rendimentos de um fundo leva em conta as distribuições mensais nos últimos doze meses e o preço da cota do fundo no mês presente, sendo que este último é calculado de forma ponderada por volume negociado. Para um valor constante de rendimentos, se o preço da cota sobe, o retorno estimado decresce.

No dia 26 de abril a RB Capital Securitizadora S.A. emitiu 635 CRI no valor nominal unitário de R$ 98.036,59, para um total de R$ 62.253.234,65. De acordo com o banco de dados da Uqbar, trata-se da primeira emissão de certificados de recebíveis imobiliários (CRI) com valor unitário abaixo de R$ 300.000,00.

Apesar da denominação inferior a R$ 300 mil, a oferta foi direcionada a investidores qualificados, incluindo entidades abertas e fechadas de previdência complementar, seguradoras, fundos de investimento e pessoas físicas. Os títulos têm como lastro CCI, representativas de créditos imobiliários oriundos de um compromisso de venda e compra em que a Paulis Shopping Administradora e Incorporadora Ltda., empresa de propósito específico (SPE) do grupo General Shopping Brasil, S.A. (GSB), vende o Shopping Top Center para o fundo de investimento imobiliário Top Center (FII Top Center). Os CRI tem um prazo de 121 meses, ressalvadas as hipóteses de amortização extraordinária ou resgate antecipado, amortizam mensalmente, pagam juros de 9,03% ao ano e são atualizados monetariamente pelo IPCA/IBGE. Os investidores contam com as seguintes garantias: (i) a fiança da GSB, (ii) alienação fiduciária de imóveis; (iii) cessão fiduciária de créditos imobiliários; e (iv) alienação fiduciária de cotas da Paulis, e de uma outra SPE que controla um outro shopping da GSB, o Shopping do Vale. . Após a amortização final dos CRI, a propriedade do shopping é do FII Top Center, cujo único cotista é uma empresa do grupo GSB. A Moody’s atribuiu aos CRI a classificação de risco A2br.