Um teste para o mercado de CRI: o caso Banco Rural


O processo de liquidação do Banco Rural (Rural) trouxe novas e recorrentes questões para a indústria de Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC). Mas quem poderia dizer que tal evento também poderia constituir um importante estudo de caso para o mercado de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), principalmente pelo caráter pedagógico da enumeração de diversos fatores, que em conjunto, podem colocar o título em situação de risco.

CRI de salas do Edifício Pátio Malzoni é classificado

A Fitch atribuiu a classificação de risco preliminar ‘A-(exp)sf(bra) à proposta da oitava série da primeira emissão de CRI da Ápice Securitizadora Imobiliária, em montante de R$ 70,5 milhões. A operação será lastreada por uma CCI representativa de um contrato típico de locação comercial entre a Guantera Empreendimentos e Participações e o Banco BMG referente a dez salas, que totalizam 4.759m2 de área privativa, no edifício Pátio Malzoni, São Paulo. Os recursos desta emissão serão utilizados pela Guantera para financiar parte da aquisição do imóvel locado. O locatário poderá rescindir unilateralmente este contrato com aviso prévio de seis meses, sujeito à indenização equivalente a três meses do aluguel mensal vigente. A operação também conta com os aluguéis do contrato típico de locação ‘tampão’ entre a Guantera e outra empresa de seu grupo econômico, que entrará em vigor na eventualidade de o imóvel ficar vago. Os títulos terão prazo de 115 meses, com amortizações mensais de juros e principal até seu vencimento final, em abril de 2023. O saldo devedor será corrigido monetariamente pelo IGP-M, acrescido de taxa de juros anual de 7,0%. A agência fundamentou a classificação no alto padrão deste espaço comercial, que tem gerado valores de locação superiores ao preço geral de mercado da região; a constituição e manutenção de reserva de caixa equivalente a dois meses do aluguel vigente; alienação fiduciária do imóvel em favor dos investidores dos CRI e na alavancagem moderada, cujo índice de dívida em relação ao valor do imóvel inicial é de 45% pelo valor de mercado do imóvel.

2013 supera 2012 em montante de CRI e Brazilian reassume liderança


Até o final de agosto deste ano o mercado primário de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) registrou montante total emitido de R$ 4,44 bilhões, referentes a 70 operações. No mesmo período em 2012 o montante era equivalente a R$ 4,11 bilhões, referentes a 71 operações. Com quatro operações realizadas em agosto, que totalizaram R$ 246,0 milhões, a Brazilian Securities (Brazilian) retomou a liderança do Ranking de Securitizadoras Imobiliárias por montante emitido no ano, posição anteriormente ocupada pela RB Capital*, e manteve a primeira posição pelo critério de número de negócios.

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Operações de Aluguel e Crédito Imobiliário crescem no mesmo ritmo


Desde 2011 as emissões de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) com lastro em crédito imobiliário vêm ganhando participação vis-à-vis às emissões destes títulos lastreadas em aluguéis. Já naquele ano, o ativo-lastro Crédito Imobiliário representou 66,5% do montante emitido de CRI anual (R$ 9,01 bilhões) enquanto o ativo-lastro Aluguel correspondeu a 25,4% (R$ 4,55 bilhões).

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Oliveira Trust renuncia à posição de agente fiduciário de CRI


A Vision Securitizadora divulgou Fato Relevante para informar que, em 3 de setembro de 2013, a Oliveira Trust DTVM renunciou à prestação de serviços de agente fiduciário da sua 1ª emissão de CRI. O documento informa que será realizada Assembleia Geral de titulares dos CRI para deliberação das medidas a serem tomadas em virtude da renúncia da Oliveira Trust. A emissão é lastreada por créditos contra o FCVS oriundos de contratos de financiamento imobiliário inativos e originados pelo Banco do Estado do Rio de Janeiro de 1967 a 1989. A amortização do principal e juros acumulados está programada para ser feita em parcela única na data de vencimento final legal, em 1º de janeiro de 2027, com recursos provenientes da novação dos créditos contra o FCVS. Em março de 2013 a Fitch Ratings afirmou a classificação de risco ‘BBBsf(bra)’ da primeira série e a manteve sob Perspectiva Negativa, fundamentada no desafiador processo de novação dos créditos junto ao FCVS, que possui prazo de conclusão incerto. O relatório da agência informa que, em 28 de fevereiro de 2013, o saldo devedor da série classificada era de R$ 347,7 milhões.

CRI da RB Capital predominam nos negócios registrados na CETIP


O mercado secundário de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) encerrou o mês de agosto de 2013 registrando um montante negociado no mês de R$ 1,49 bilhão. Este montante supera em 36,4% o valor de julho de 2013, de R$ 1,09 bilhão. Em termos de número de negócios, foram 539 no último mês contra 218 em julho. Desses totais, os CRI que foram emitidos pela RB Capital corresponderam a 41,1% do montante, ou R$ 610,8 milhões, e a 61,2% dos negócios, ou 330. A Brazilian Securities também se sobressaiu, tendo seus CRI negociados um montante de R$ 405,5 milhões, através de 97 transações.

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CRI lastreados em créditos devidos pela BR Distribuidora são classificados


A Fitch atribuiu a classificação de risco ‘AA-sf(bra)’ à 69ª série da primeira emissão de CRI da RB Capital Cia. de Securitização, em montante nominal de R$ 386,5 milhões. Ao mesmo tempo, a agência atribuiu a classificação ‘AA-sf(exp)(bra)’ à proposta de emissão da 93ª série da mesma emissão, em montante esperado de R$ 54,9 milhões. A classificação de risco de ambas as séries se baseiam na qualidade de crédito da Petrobras Distribuidora, subsidiária integral da Petrobras, e fonte pagadora dos créditos que lastreiam esta emissão; na atipicidade do contrato de locação; no risco de construção, mitigado pela reserva de caixa e pelo seguro de performance; na flexibilidade da estrutura para acomodar atrasos na entrega do imóvel; e no casamento de índices de correção monetária. O lastro de ambas as séries é composto por recebíveis relacionados à locação da sede da BR Distribuidora no Rio de Janeiro, que ainda está em obras e tem previsão de entrega em setembro de 2013. As obras apresentam um atraso de quatro meses em relação ao previsto anteriormente. A locatária só poderia rescindir o contrato sem pagamento de multa indenizatória se houver atraso, em função de força maior, superior a um ano. A agência informa que além dos recursos necessários para terminar a obra, cobrir qualquer custo excedente ou pagar juros dos CRI na ocorrência de atraso, os investidores da 69ª série contam com seguro de performance, além de reserva de caixa, a qual também vale para os investidores da 93ª série, que equivale a 12 meses de cobertura de juros para cada série. Com o início do fluxo locatício ocorrendo após a data esperada, em função de atraso na construção, os pagamentos de juros dos CRI da 69ª série estão sendo feitos com a reserva de caixa. A correção monetária é realizada pelo INCC. A mesma flexibilidade existe para a 93ª série. Com a entrega, tanto o aluguel quanto o CRI serão corrigidos em bases anuais pelo IPCA. Portanto, entregue a construção, os CRI serão espelho fiel do contrato de locação, informa a Fitch.

CRI garantido pela Anhanguera Educacional recebe classificação de risco


A S&P atribuiu a classificação de risco final ‘brAA- (sf)’ à 81ª série da primeira emissão de CRI da RB Capital Companhia de Securitização. A emissão é lastreada por CCI representativas dos direitos, créditos e valores de compensação devidos pela Academia Paulista Anchieta (mantenedora Universidade Bandeirante de São Paulo e do Colégio Salete), em relação ao contrato atípico de aluguel entre a empresa e o FII Patrimonial IV, de um imóvel comercial localizado em São Bernardo do Campo. A operação tem como garantia a fiança fornecida pela Anhanguera Educacional Participações, cuja qualidade de crédito se reflete na classificação atribuída, e a alienação fiduciária do imóvel. O principal é corrigido monetariamente pelo IPCA e acrescido de juros remuneratórios de 4,4807% ao ano. A agência informa que os fluxos de pagamentos são casados, de forma que o valor a ser pago pela Anhanguera mensalmente, incluindo a correção pelo IPCA, deverá ser exatamente o mesmo valor a ser pago aos investidores dos títulos.

Classificação BBB é atribuída a CRI da Brazilian Securities


A Fitch atribuiu a classificação de risco preliminar ‘BBB(exp)sf(bra)’ à proposta de emissão de CRI da Brazilian Securities Companhia de Securitização, em montante nominal de R$ 50,0 milhões. Ao mesmo tempo, a classificação foi colocada em Observação Positiva. A operação será lastreada por uma CCB emitida pela Alphaville Urbanismo e originada pela Companhia Hipotecária Brasileira. Portanto, a classificação de risco do CRI se apoia na qualidade de crédito da Alphaville, atualmente controlada pela Gafisa, como devedora da CCB, além da cessão fiduciária de recebíveis de dois projetos de loteamento com obras concluídas e o casamento entre as taxas de juros e correção monetária do ativo e do passivo. O principal é corrigido mensalmente pelo IPCA, e a taxa de juros será determinada em processo de bookbuilding. A Observação Positiva contempla a venda da Alphaville para duas empresas de private equity, que ainda está em curso, e as possíveis implicações positivas para o perfil de crédito da companhia, quando analisada de forma isolada do atual controlador.

CRI da Brazilian Securities tem classificação elevada


A Fitch elevou de ‘A+sf(bra)’ para ‘AA-sf(bra)’ a classificação de risco da 104ª série da primeira emissão de CRI da Brazilian Securities, a Perspectiva foi mantida em Positiva. A emissão é lastreada por CCV por meio do qual a Merak Empreendimentos e Participações se comprometeu a adquirir, a prazo, o Hotel Continental, da LA Hotels Empreendimentos 2. Os fluxos utilizados para os pagamentos do CCV provêm de quatro hotéis: Continental, Copacabana e Regente e Della Volpe, localizados no eixo Rio-São Paulo. Segundo a agência, a elevação da classificação reflete o bom desempenho operacional apresentado pelos hotéis e a baixa alavancagem da operação, resultando em um índice de cobertura do serviço da dívida de 6,3 vezes, superior à expectativa inicial da Fitch. A manutenção da Perspectiva Positiva reflete a expectativa de maior fluxo de turistas para os eventos da Copa do Mundo em 2014 e da Olimpíada em 2016, melhorando ainda mais os resultados dos estabelecimentos. O principal é acrescido de juros acumulados à TR mais 10,52% ao ano, até o vencimento final da emissão, em 13 de agosto de 2018. A série é garantida pela alienação fiduciária dos quatro hotéis e das cotas da Merak e da LA Hotels Empreendimentos 2. Além disso o CRI é garantido pela cessão fiduciária dos recebíveis originados pelos hotéis junto à Cielo, em valor mínimo de 110,0% do montante da próxima parcela do CCV a ser paga pela Merak.

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