O ano de 2016, até final de novembro, contou com atuação de seis agências de classificação de risco no que diz respeito às atribuições concedidas aos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), sendo essas Fitch, Moody’s, S&P, Liberum, LF e Austin. Graças a essas agências foi possível que houvesse atribuição de notas para um montante total de R$ 2,43 bilhões, correspondentes a 42 operações. Através da comparação com o mesmo período de 2015 pode-se observar que houve uma elevação de 27,3% no montante total classificado, enquanto o número de operações analisadas sofreu queda de 8,7%.

A análise da composição dos R$ 9,32 bilhões emitidos em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) entre janeiro e novembro de 2016 indica que quase dois terços desta cifra se referem a operações com prazo de vencimento superior a 10 anos, porção bastante superior àquela referente às emissões de CRI no mesmo período de 2015, que havia sido de 48,8%.

A análise de cada um dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) emitidos ao longo de onze meses de 2016 revela que 63 diferentes empresas atuaram como cedentes destas operações. Na comparação com o mesmo período de 2015, o número de cedentes mostra ter se reduzido significativamente. Entre janeiro e novembro de 2015, 81 diferentes empresas atuaram como cedentes de operações de CRI. Além disso, houve redução na amplitude da composição do perfil de atividade econômica destes cedentes.

Quatro Securitizadoras Imobiliárias emitiram Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) em novembro de 2016. Estas emissões adicionaram sete operações e R$ 583,0 milhões ao computo dos rankings para o ano de 2016. Assim, no consolidado entre janeiro e novembro de 2016, registra-se que um total de 87 operações e R$ 9,32 bilhões em CRI foram emitidos por vinte securitizadoras. Com as emissões realizadas em novembro, três securitizadoras, Ápice, Habitasec e SCCI, subiram posições nos rankings, tanto sob o critério do número de operações quanto sob o de montante emitido.

No consolidado anual de 2016, as emissões de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) cujo lastro é devido por Pessoas Físicas (PF) podem, pela primeira vez desde 2013, suplantar aquelas cujo lastro é devido por Pessoas Jurídicas (PJ). É o que indica o cômputo das emissões de CRI entre janeiro e novembro de 2016. Considerando que até o momento foram emitidos R$ 9,30 bilhões em títulos, os percentuais referentes a CRI devidos por PF e por PJ são exatamente os mesmos: 48,9%. Em termos monetários, a diferença é de pouco mais de R$ 1,0 milhão a favor dos primeiros.

O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) comprou a maior fatia dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) emitidos entre janeiro e outubro de 2016. Depois de ter assumido um papel secundário entre as principais classes de investidores adquirentes de CRI em 2014 e 2015, o FGTS volta à posição de destaque. Esta classe de investidor é a responsável pela aquisição de títulos que somaram 57,3% do montante emitido em 2016, baseado em amostra do mercado primário compilada pela Uqbar.

Os negócios de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), considerados os mais genuinamente relacionados a um mercado secundário¹, ocorridos em outubro de 2016 adicionaram mais R$ 804,2 milhões e 303 negócios ao cômputo geral do ano. Desse modo, de janeiro a outubro de 2016 os negócios com CRI somaram montante equivalente R$ 5,75 bilhões. Esta cifra resulta de 3.226 negociações registradas na Cetip ao longo do período. Uma parte significativa destas transações esteve relacionada a CRI cuja remuneração é atrelada à taxa DI. O restante, por sua vez, se dividiu em negócios envolvendo títulos indexados a algum índice de inflação ou mesmo com taxas pré-fixadas.

Ao longo do mês de outubro, o mercado primário de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) registrou um montante de emissões que totalizou R$ 212,5 milhões, distribuído em cinco diferentes operações. Com este resultado, a movimentação do mercado no mês se posicionou bem abaixo das médias do ano que giram em torno de R$ 870,0 milhões emitidos e oito operações realizadas por mês. O montante emitido em outubro representa apenas 2,4% do total combinado dos dez meses deste ano que já totaliza R$ 8,72 bilhões. A fatia do número de operações realizadas em outubro, por sua vez, é ligeiramente superior. Das 77 operações realizadas no ano, 6,5% ocorreram em outubro.

Em um mês de poucas emissões de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), as mudanças de colocações nos Rankings Uqbar de Securitizadoras Imobiliárias ocorreram de forma restrita. Ainda assim, algumas das securitizadoras se destacaram, e subiram até três posições nos rankings para 2016. No total três securitizadoras – Altere, Ápice e Polo Capital - emitiram títulos em outubro de 2016, adicionando mais R$ 158,5 milhões ao total do mercado, distribuídos em quatro operações. Assim, no consolidado entre janeiro e outubro de 2016, vinte securitizadoras emitiram um total de R$ 8,67 bilhões divididos em 76 operações de CRI.

Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e os Certificados de Recebíveis do Agronegócio (CRA) são títulos de securitização irmãos cujas operações direcionam recursos captados no mercado de capitais para o segmento imobiliário e do agronegócio, respectivamente. Atualmente, ofertas públicas (mercado amplo de investidores) de ambos os títulos são regidas especificamente pela Instrução CVM nº 414 (ICVM 414), além da Instrução CVM nº 400. A ICVM 414 é uma norma que foi criada especificamente para o mercado de CRI, mas também é utilizada para o mercado de CRA até que uma Instrução específica para este segmento seja editada. Na prática, quando a natureza do lastro da operação de emissão de um destes dois títulos difere do comum, a respectiva oferta pode vir a ser analisada pelo colegiado da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), que tem a decisão final sobre o tema. Por outro lado, o andamento de ofertas públicas com esforços restritos (número limitado de investidores profissionais), regidas pela Instrução CVM nº 476 (ICVM 476), independe de análise pela autarquia. Em relação ao mercado de CRI, quando se coteja um conjunto limitado de pedidos de registros de ofertas públicas analisados pela CVM com operações chanceladas pela ICVM 476, nota-se que a jurisprudência adotada pela autarquia no primeiro caso é incompatível com o que, pela prática, se subentende permissível no segundo caso. Ademais, apesar da fraternidade regulatória entre o mercado de CRI e CRA no que tange ao regime de oferta pública específica destes dois títulos, vigora um distanciamento entre os dois mercados no tocante ao racional subjacente à jurisprudência adotada pela CVM na interpretação das definições legislativas de cada um dos lastros das operações destes dois títulos. Vejamos a seguir.