De janeiro a maio de 2016 os negócios registrados na Cetip mais genuinamente relacionados ao mercado secundário¹ de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) somaram o significativo montante de R$ 3,10 bilhões. Com isso, a cifra volta a se fixar acima dos R$ 3,00 bilhões depois de ter se reduzido para R$ 2,53 bilhões no mesmo período de 2015. Além disso, o número de negócios registrado nos primeiros cinco meses de 2016 atingiu 1.493, o que situa a marca no segundo melhor desempenho para o período, atrás apenas do número de janeiro a maio de 2015, quando haviam sido computados 1.933 negócios.

TLON: Quais são suas expectativas para o mercado de securitização num futuro próximo?

PJ: O mercado brasileiro de securitização continua oferecendo a rota mais sólida de expansão das possibilidades de financiamento e investimento na economia brasileira. Este é um mercado que potencialmente pode atingir os universos tomadores e doadores de recursos de forma abrangente e eficiente. Neste momento de inflexão da gestão macroeconômica brasileira, as operações de securitização deveriam ser percebidas como ferramentas essenciais para a retomada do crescimento: tanto através de sua contribuição com estruturas que absorvem ativos problemáticos e os transformam em alguma liquidez, como por intermédio de estruturas que financiam segmentos de destaque, tais como o de infraestrutura, de pequenas e médias empresas, do agronegócio e imobiliário, conectando-os diretamente a investidores que buscam oportunidades de alocação de recursos e de retornos diferenciados.

Embora abril tenha sido o mês, até o momento, em que se registrou o maior montante emitido de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), R$ 269,0 milhões, tal cifra não alterou o quadro de liderança no ranking de securitizadoras imobiliárias para 2016. Nas posições mais distantes da primeira colocação, contudo, a alta do volume emitido provocou significativas trocas de posições, potencializadas pelo ingresso de duas securitizadoras no ranking: TRX e Logos.

Corre mais de seis anos desde que a última operação de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) foi estruturada sem a instituição do regime fiduciário. Esta característica, o regime fiduciário, é o que viabiliza a segregação de lastro para cada emissão, blindando o acesso ao seu fluxo por parte de investidores de outros CRI emitidos pela respectiva Securitizadora Imobiliária e separando-o também de qualquer ativo no balanço desta. Agora, após longo hiato, no fim de janeiro de 2016 novo CRI foi emitido sem que o regime fiduciário tivesse sido instituído.

Ao fim de março de 2016, as emissões de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) se situaram bastante abaixo do patamar estabelecido no mesmo período de 2015. Se em termos do número de operações emitidas houve queda de 60,0%, em termos do montante emitido a cifra de 2016 representa menos de um quinto daquela assentada no primeiro trimestre do ano anterior. As chamadas megaoperações, com valores individuais superiores a R$ 500,0 milhões, que outrora dominaram o mercado e  ajudaram a expandir a dimensão do mesmo nos anos anteriores, não se verificam no presente ano. Pelo contrário, nenhuma das emissões de 2016 alcançou sequer os R$ 150,0 milhões.

Mesmo com o fraco desempenho do mercado primário de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) nos primeiros três meses do ano, o número total de negócios envolvendo estes títulos realizados na Cetip atingiu a sua maior marca na história deste mercado para o período. Ao todo, foram 2.049 negócios realizados no primeiro trimestre de 2016, superando em 30,4% o número de negócios para o mesmo período de 2015 (1.571). Em contrapartida, houve declínio em termos de montante negociado, ao todo, foram R$ 2,76 bilhões em CRI transacionados entre janeiro e março de 2016, enquanto que no mesmo período de 2015 haviam sido R$ 3,57 bilhões, representando declínio de 22,7%. Cabe destaque para o fato de que todas as negociações ocorridas neste primeiro trimestre do ano se referirem a títulos que já haviam sido emitidos há mais de 90 dias.

No rastro do ranking de Securitizadoras Imobiliárias para 2015, da qual foi a líder sob o critério do montante emitido, a RB Capital manteve a mesma posição de destaque no começo deste ano. Contudo, ao fim do primeiro trimestre de 2016, o arranjo do ranking de securitizadoras, tanto pelo critério de montante emitido no ano de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) quanto pelo número de emissões, ainda se mostra bastante frágil. O exíguo desempenho individual de cada securitizadora abre espaço para que nos três quartos de ano restantes ainda ocorram profundas reorganizações dos rankings de securitizadoras.

Em 2015, as Letras de Crédito Imobiliário (LCI) foram, por mais um ano, a coqueluche dos investidores. A demanda por este título refletiu a conjuntura macroeconômica atual e se somou aos outros aspectos que a fazem atrativas, como o perfil de remuneração e de prazo, a isenção tributária para pessoa física e sua cobertura pelo Fundo Garantidor de Crédito. Nesse sentido, nota-se que a dimensão do mercado de LCI se expandiu vertiginosamente desde a criação deste título em 2004, apresentando fortes taxas anuais de crescimento até 2014. No último ano, entretanto, houve diminuição do ritmo de expansão deste mercado. A originação do lastro imobiliário necessário para a emissão de LCI se viu limitada pelo deslocamento para baixo da curva de demanda por crédito imobiliário na economia brasileira, afetando em boa medida o ritmo de expansão do mercado deste título.

Em 2015, o mercado de assessores jurídicos de operações de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) manteve sua histórica intensidade de concorrência e contou com a participação de vinte escritórios de advocacia. Este número é inferior ao do ano de 2014, quando participaram 26 escritórios, mas, mesmo assim, se estabeleceu uma média de aproximadamente um escritório de advocacia por Securitizadora Imobiliária atuante em 2015. Além disso, vale destacar o ingresso de novos participantes no certame.  Comparativamente ao ano anterior, os Rankings Uqbar registram nomes que não estavam presentes então entre os dez maiores ou que nem mesmo haviam realizado operações naquele período. Contudo, tanto em termos de montante quanto em número de operações a liderança manteve-se inalterada, nas mãos do escritório PMKA Advogados Associados.

O ano de 2015 foi marcado por um bom nível de atividade no mercado de empresas prestadoras de serviços de agente fiduciário para operações de CRI. A Oliveira Trust DTVM e a Pentágono DTVM permanecem como os principais participantes deste mercado, tendo trocado de posições em alguns rankings. Além disso, após alguns anos sem que novos participantes ingressassem nessa indústria, houve a entrada da recém-criada Vórtx, que já atuou em algumas operações emitidas em 2015.