Desde 1999, um total de 422 Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) já receberam atribuições de classificação de risco, perfazendo um montante total de R$ 28,97 bilhões. Somente em 2015 foram 50 os CRI que receberam notas por parte das agências de classificação, um pequeno declínio de 3,8% em relação a 2014, ano em haviam sido atribuídas 52 classificações. Em termos de montante classificado, o total atingiu R$ 2,13 bilhões, o que representou uma queda de 44,6% em relação a 2014, ano em que o total realizado havia alcançado R$ 3,85 bilhões.

Tomando como base uma amostra correspondente a R$ 6,66 bilhões, ou 63,4% do total emitido em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) no ano (R$ 10,51 bilhões), pode-se observar que Fundos de Investimento foram o tipo de investidor que adquiriu a maior parcela das emissões do segmento, correspondendo a 36,4% do total, ou R$ 2,43 bilhões. A amostra considerada reflete as operações que a Uqbar obteve acesso aos dados para o mapeamento dos investidores, e tem relação, também, com a pouca quantidade de ofertas públicas sob o regime da Instrução CVM nº 400, que confere nível de transparência superior àquele exigido das ofertas realizadas no âmbito da Instrução CVM nº 476, sob a qual se realizaram a maioria das operações de 2015.

No conjunto de todas as operações de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) realizadas ao longo de 2015, o número de cedentes distintos que participaram destas operações atingiu a marca de 96. Quase dois terços deste número foi incorporado no segundo semestre do ano. Adicionalmente, entre os cedentes se identifica a presença de uma pessoa física, um fato pouco usual tendo em vista o histórico deste mercado. O número total para 2015, por sua vez, registra um pequeno crescimento frente a 2014, quando atuaram 94 cedentes. Com a dimensão do segmento tendo se mantido relativamente estável, houve pequenas alterações na composição do perfil de atividade econômica destes cedentes.

O mercado primário de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) iniciou 2016 em ritmo menor que aquele visto no ano anterior. No último janeiro foram emitidos R$ 167,7 milhões em CRI, distribuídos em apenas três operações. Isto se compara ao desempenho auferido em janeiro de 2015, em que a cifra atingiu R$ 353,2 milhões, oriundos de seis operações, de onde se constata que a dimensão deste mercado se reduziu pela metade na comparação entre ambos os meses.

O mercado de agentes fiduciários de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) permanece, após muitos anos de funcionamento, bastante concentrado. Em 2015, as duas principais instituições que prestam este serviço no âmbito da securitização imobiliária, Pentágono DTVM e Oliveira Trust DTVM, atuaram como agentes fiduciários de parcela equivalente a 91,4% do mercado, mensurado em termos do montante de CRI emitido no ano, que foi de R$ 10,56 bilhões, e de parcela equivalente a 85,9% do mercado, pelo critério do número de operações, também referentes ao mesmo ano, que foram 142. Mas houve mudanças no posicionamento relativo entre estas duas instituições. Desde 2011 a Pentágono DTVM acumulava a liderança nos rankings por ambos os critérios, mas isto se interrompeu em 2015, com a Oliveira Trust DTVM conquistando o topo em relação ao critério do número de operações. Adicionalmente, pôde-se contar, pelo segundo ano consecutivo, com o maior número de participantes já alcançado nos rankings Uqbar de agentes fiduciários de CRI, sete, incluindo aí um novo participante, a Vórtx.

Em 2015 a soma do montante de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) emitido pelas securitizadoras imobiliárias alcançou a marca de R$ 10,56 bilhões, distribuídas entre 142 operações. No ano anterior, haviam sido emitidos R$ 16,92 bilhões, também em 142 operações. Assim, entre os anos têm-se uma queda no indicador de montante emitido equivalente a 37,6%, que se traduz na diminuição do montante médio por operação. Entre os fatores que podem explicar esse movimento, pode-se elencar não só o estabelecimento de securitizadoras de menor porte e o rareamento de operações superiores a R$ 500,0 milhões, mas também mudanças regulatórias que, mais restritivas, estimularam o escoamento de operações no primeiro semestre do ano. Em 2015 o Ranking Uqbar de securitizadoras imobiliárias contou com a presença de 20 participantes, número que é uma unidade inferior ao registrado em 2014.

No cômputo das transações mais genuinamente relacionadas a um mercado secundário¹ envolvendo Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), registradas na Cetip, o ano de 2015 terminou, em base anual, com crescimento de 13,0% do montante negociado e de 55,5% do número de negócios. Foram 5.228 negociações que somaram R$ 9,13 bilhões no último ano, contra 3.362 negociações que haviam somado R$ 8,10 bilhões em 2014. A Figura 1 apresenta a evolução anual dos indicadores de montante e de número de negociações desde 2010.

Seguem abaixo os resumos referentes às assembleias de CRI divulgadas no mês de novembro de 2015.

Na reta final de 2015 já se pode divisar dois momentos distintos no desenrolar das emissões de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) ao longo do ano. Já no início do ano prevaleceram as emissões realizadas em montante e número bastante superior à média do mercado, o suficiente para que as respectivas Securitizadoras Imobiliárias emitentes já se consolidassem, por larga margem, nas primeiras posições dos rankings de securitizadoras referentes ao acumulado no ano. Em um segundo momento, este quadro se inverteu, passando-se a sobressair emissões de menor monta, mas realizadas em profusão por outras securitizadoras que, embora tenham vindo a disputar as primeiras colocações do ranking, contribuíram para a diminuição da concentração do mercado.

O elevado número de 22 séries de Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) indexadas à Taxa Referencial (TR) emitidas no mês de maio, seguido por dois meses subsequentes sem nenhuma emissão atrelada a este indexador, pode ter dentre as principais explicações a Resolução Nº 4.410 do Banco Central, que erradicou a tendência verificada até então de utilização de investimentos em CRI para fins de atendimento à exigibilidade de direcionamento de recursos captados através da poupança para o financiamento imobiliário, onde o originador do crédito concedia empréstimos, remunerados pela TR, e os cedia para composição de carteiras que lastreavam CRI, que por sua vez eram adquiridos pelo originador. Contudo, no mês de agosto, mesmo que de forma diminuta, emissões utilizando a TR como indexador voltaram a ser realizadas. Neste mês havia sido realizada uma emissão no valor de R$ 50,0 milhões e em setembro outras duas que somaram R$ 33,2 milhões.