Ao findar o primeiro semestre de 2015, as transações mais genuinamente relacionadas ao mercado secundário¹ envolvendo Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) realizadas na Cetip somaram R$ 4,78 bilhões, contra R$ 3,64 bilhões no mesmo período de 2014. O montante dos últimos seis meses foi distribuído em 2.353 negociações, contra 1.534 no mesmo período do ano passado. Em termos percentuais, se comparados os períodos já citados de 2014 e 2015, o último apresentou crescimento de 31,2% em relação ao primeiro ao se considerar o montante negociado e 53,4% quando se refere ao número de negócios. A Figura 1 apresenta um comparativo do montante e do número de negociações ocorridas em cada um dos seis primeiros meses dos anos de 2014 e 2015.

O mercado primário de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) se mostrou intenso no mês de maio de 2015. O número de CRI emitidos naquele mês alcançou a admirável marca de 27 operações, que somaram a também importante cifra de R$ 2,48 bilhões. Estas quantias superam com folga aquelas referentes ao mesmo mês de 2014, quando foram emitidas oito operações, perfazendo apenas R$ 514,4 milhões. Com efeito, as operações de CRI realizadas em maio contribuíram para que, findos os cinco primeiros meses de 2015, o número acumulado de operações realizadas chegasse a 62, totalizando R$ 5,78 bilhões em títulos. Trata-se do maior número de operações já registrado para os primeiros cinco meses do ano em toda a história deste mercado. De maneira comparativa, no igual período de 2014 haviam sido realizadas apenas 37 operações, pouco mais da metade do total de 2015. Em termos de montante emitido a cifra total para 2015 ainda fica um pouco abaixo daquela referente a 2014, que havia sido de R$ 6,11 bilhões, embora se fixe como a segunda maior marca já atingida para este período de tempo desde o início deste mercado.

De janeiro a maio de 2015 os negócios registrados na Cetip mais genuinamente relacionados ao mercado secundário¹ de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) somaram montante equivalente R$ 2,53 bilhões. Representando apenas 30,9% do montante total negociado, R$ 8,17 bilhões, a cifra é inferior ao registrado no mesmo período de 2014, que havia sido de R$ 3,11 bilhões. Mais revigorante é o número de negócios ocorridos nos cinco meses de 2015, 1.932, que representam fatia de 79,7% do total, 2.425, tendo crescido em relação a 2014, quando haviam sido registrados 1.106 negócios.

Após maio de 2015 apresentar o melhor desempenho mensal histórico do mercado primário de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), os rankings das Securitizadoras Imobiliárias passaram por reordenações entre alguns de seus participantes. Brazilian Securities, Ápice e Habitasec galgaram posições  nos rankings referentes a 2015 tanto sob o critério do número de operações quanto pelo montante emitido. Por outro lado, Barigui e Cibrasec, as líderes sob cada um dos critérios, respectivamente, reforçaram suas posições. Se a Barigui emitiu o número recorde de 21 CRI - somando R$ 1,25 bilhão- apenas no mês de maio, se isolando na liderança sob este critério, a Cibrasec trouxe à tona apenas uma operação de R$ 517,9 milhões em CRI no mesmo mês, o suficiente para permanecer no topo da escala arranjada pelo montante emitido, embora por pequena margem de distância da Barigui.

Como tem sido amplamente ressaltado pela Uqbar nos artigos e curtas publicados no TLON, a dimensão do mercado primário de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), que é o principal título de securitização imobiliária no Brasil, evoluiu de maneira substancial nos últimos anos. Para efeito comparativo, em 2013 e 2014 foram emitidos em montante de CRI o equivalente a 72,6% da cifra relativa aos catorze anos anteriores. A despeito deste avanço, as operações que têm correspondido à parte predominante do total emitido se referem a CRI com devedor corporativo, o que ainda se distancia das características ideais esperadas da composição de um mercado desenvolvido. Tal tendência se explica, em parte, pelo fato de que, para atender exigibilidades quanto ao direcionamento de recursos captados junto à caderneta de poupança, grandes bancos vêm adquirindo CRI emitidos com lastro cedido por eles próprios, lastro este composto por créditos imobiliários corporativos. A nova Resolução Nº 4.410, publicada em 28 de maio pelo Banco Central do Brasil, visa restringir este tipo de prática, pondo termo no cômputo de CRI com lastro em financiamentos imobiliários de perfil corporativo para contabilização das exigibilidades referentes ao atendimento da alocação dos recursos captados junto à poupança.

O descumprimento, em diversas ocasiões, das obrigações assumidas pelos devedores, garantidores fiadores e cedentes - que são empresas pertencentes ao M.Grupo - da 35ª e 36ª séries da primeira emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) da Ápice, culminou com a declaração, pelos investidores dos títulos, de evento de Recompra Compulsória. Em virtude do inadimplemento da parcela dos créditos imobiliários referente ao mês de março de 2015, vinculada ao pagamento de amortização e remuneração mensal dos CRI, a Ápice precisou utilizar recursos do Fundo de Reserva da operação, que também não foi recomposto pelas partes.

Como seriam as características de um mercado de securitização imobiliária desenvolvido e agregador de valor no Brasil? A resposta para esta pergunta é ampla, envolvendo a possibilidade de mais de um tipo de modelo e a análise da interação do mercado de securitização com o mercado de crédito, bancário e não bancário, e com os objetivos de política econômica do país. Porém, independentemente do modelo adotado, pode-se apontar algumas características que sempre seriam imprescindíveis a um mercado de securitização imobiliária que fosse considerado desenvolvido e agregador de valor. Por exemplo, este mercado teria uma participação substancial de operações com lastro em carteiras pulverizadas, ou ainda com lastro composto por financiamento habitacional, e teria os seus títulos, lastreados nestes lastros, adquiridos por investidores institucionais. Ademais, tais operações tenderiam a ser originadas, estruturadas e administradas por diferentes prestadores de serviços, independentes e especialistas em suas respectivas áreas, com mitigação de risco de conflito de interesse. Tais características assegurariam um mercado de securitização que estaria exercendo de forma plena seu potencial de aumento de eficiência sistêmica e, consequentemente, de incremento do desenvolvimento econômico.

Ao fim de abril de 2015, o montante emitido em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) alcançou a marca de R$ 339,4 milhões, um número 71,9% maior que o registrado no mesmo mês de 2014, quando foram emitidos apenas R$ 197,4 milhões em CRI. A cifra de 2015 é a maior registrada para este mês desde 2009, em que as emissões de CRI ocorridas em abril somaram R$ 481,5 milhões. No acumulado dos quatro primeiros meses do ano, no entanto, o cômputo permanece desfavorável para 2015 na comparação com o ano anterior.

Após realizar em abril as duas primeiras operações de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) de sua história, a Securitizadora Octante passou a figurar nos rankings Uqbar de emissões destes títulos. Depois da Gaia*, a Octante se torna a segunda securitizadora a atuar em ambos os mercados de CRI e de Certificados de Recebíveis do Agronegócio (CRA). A companhia, que detém alta participação no mercado de CRA, emitiu R$ 137,9 milhões em CRI no mês de abril e alcançou, assim, a quarta colocação do ranking de securitizadoras pelo critério de montante emitido no ano. Ao todo no mercado, em abril, foram emitidos R$ 339,4 milhões em CRI, referentes a sete operações, realizadas por cinco companhias diferentes.  

No mês de abril de 2015 os negócios registrados na Cetip mais genuinamente relacionados ao mercado secundário¹ de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) alcançaram o montante de R$ 376,1 milhões, cifra que representa queda de 61,4% em relação ao montante negociado no mês anterior, março, quando haviam sido registrados R$ 973,4 milhões em negócios. O recuo em termos do número de negócios ocorreu em magnitude similar. No mês de abril foram registradas 302 transações, ante os 764 assinalados no mês anterior, uma diminuição de 60,5%.